정부가 서울 강남을 중심으로 꿈틀대는 집값을 잡기 위해 공공택지에만 적용되던 분양가 상한제를 민간택지에도 적용하는 방법으로 칼을 빼 들었다.

주택법 시행령에 있는 조건을 대폭 완화해서 이르면 10월부터 분양가 상한제 적용을 강화한다. 특히, 주택 가격불안 진원지인 ‘투기과열지구’를 정밀 타격하기 위해 서울시와 세종시, 대구 수성구 등 투기과열지구 31곳의 민간택지에 짓는 아파트에 분양가 상한제를 적용할 방침이다. 재건축·재개발 단지에 대해서도 종전엔 ‘관리처분계획인가’를 받으면 상한제를 피할 수 있었지만, ‘입주자 모집 공고’ 기준으로 바꿔 소급 적용하기로 했다. 지난해 9·13 주택시장 안정대책을 내놓은 지 11개월 만의 추가 규제다. 국토부는 12일 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 국토부 관계자는 “분양가격을 적정한 수준으로 유지 시켜 실수요자의 내 집 마련 부담을 줄이고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위해 민간택지의 분양가 상한제 지정 기준을 개선하게 됐다”며 “분양 받은 후 단기간 내 전매해 시세차익을 노리는 투기수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간을 최장 10년까지 확대한다”고 설명했다.

국토부는 구체적인 적용 지역과 범위는 시행령 개정 이후 국토부 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 결정한다고 밝혔다. 주택법 시행령 개정안은 14일부터 다음 달 20일까지 입법예고 되고, 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 빠르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.

△ 투기과열지구 31곳 사정권

분양가 상한제는 정부가 매년 2차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이어서 각 지자체가 만든 분양가심사위원회가 주택사업자가 산정한 분양 가격 세부내역을 전반적으로 들여다보며 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.

국토부는 이번에 민간택지 분양가 상한제 지역 지정요건을 대폭 완화했다. 3개월 동안 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 기존 필수요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다. 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 사정권에 든 셈이다.

3가지 선택요건 중에서도 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지하되, 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준으로 사용하도록 했다.

△ 적용 시점 당겨 재건축·재개발에도 소급

국토부는 개정안을 통해 적용 시점도 바꿨다. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 기존에는 ‘관리처분계획 인가’를 신청한 단지는 적용이 제외됐지만, 개정안이 시행되면 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터 적용된다. 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치다. 일반주택건설사업 또한 상한제 적용 시점이 종전 사업계획승인 시점에서 입주자모집공고승인 신청 시점으로 바뀌었다. 조합원 재산권 침해 지적에 대해 국토부는 “조합원의 기대이익보다 국민의 주거안정이란 공익이 더 크다”고 반박했다.

△ 전매제한 기간 최대 10년

국토부는 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간이 3~4년에 불과해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있었다면서 개정안을 통해 인근 주택 시세 대비 분양가 수준을 따져 전매제한 기간을 5~10년 연장했다.

국토부는 법 개정을 통해 민간택지 분양가 상한제 아파트도 공공분양 아파트와 똑같이 최대 5년의 거주 의무기간을 도입하겠다고 했다.

‘꼼수 후분양’을 막기 위한 조치도 있다. 기존에는 재건축·재개발 단지들이 후분양 방식을 채택할 경우 분양보증기관인 HUG의 분양보증을 받지 않아도 됐다. 정부의 간접 분양가 통제를 피하는 방법이다. 그래서 국토부는 현행 주택공급에 관한 규칙 상 ‘분양보증을 받지 않고 후분양을 할 수 있는 시점인 ‘지상층 층수의 3분의 2 이상 골조 공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후’에서 ‘지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)으로 개정하기로 했다. 건설사 2곳 이상의 연대보증이 필요하다는 조건도 유지했다.