대부분의 임차인에게는 임대차 보증금이 각자의 재산에 있어 상당한 비중을 차지하고 있지만 이를 안전하게 지키기 위한 노력은 상대적으로 너무나 소홀한 것이 현실이다.

임대차 계약을 함에 있어 주의를 소홀히 해 어려움을 겪는 부분을 한번 살펴보자

보통 임대차 계약을 함에 있어 임대차 목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위한 부동산 등기부등본이나 건축물대장과 같은 공적 장부를 많이 참고 하고 있다.

그런데 문제는 이러한 공부확인이 임대차계약서 작성 시에만 그쳐버리고 임대차보증금 잔금을 지급하고 이사를 하는 시점에서는 다시 확인하지 않는다는 점이다.

현행 임대차보호법상으로 임차인의 권리발생은 임대차 목적물을 점유하는 것을 효력발생시점으로 하기 때문에 임대차계약서 작성시점이 아니라 잔금을 치르고 이사 가게 되는 시점에서 권리관계를 다시 살펴야 할 필요가 있다.

실무상으로는 임대차계약체결 이후에서 이사하는 시점 사이에 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물에 압류가 되기도 하고 심지어는 임대인의 악의로 근저당권이나 가등기가 설정되는 경우도 흔치 않게 발생한다.

이와 같은 경우 비록 임대차계약체결 시점에서는 압류, 근저당권 등이 없었다고 하더라도 임대차 목적물에 대해 임차인이 점유를 이전받기 이전에 압류 등이 이뤄졌다면 임차인으로서는 이러한 압류권자보다 우선순위를 확보하지 못하게 돼 나중에 임대차목적물이 경매절차로 넘어갔을 때 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 볼 수 있다.

따라서 임대차 계약을 할 때는 임대차계약체결 시점뿐 아니라 잔금을 치르고 임대차목적을 점유하게 되는 시점에서도 다시 한번 부동산 공부를 열람해야 한다.

열람결과 임대차계약서 작성 당시에 존재하지 않았던 문제를 발견하게 된다면 임차인으로서는 경우에 따라 임대차계약을 해제할 권리가 있으므로 임대인에 대한 계약해제 및 손해배상 청구를 통해 문제를 해결할 수 있을 것이다.

물론 현행 임대차 보호법의 맹점으로 인해 잔금을 치를 다시에 임차인이 아무리 부동산 공부를 확인하더라도 손해를 예방할 수 없는 경우도 있다. 잔금 치르는 당일 임차인이 부동산공부상에 아무런 문제가 없음을 확인한 후 임대차보증금을 임대인에게 지급하고 당일 즉시 주민등록이전, 상가인경우는 사업자등록과 확정일자를 받았지만 당일에 임대차목적물에 압류나 근저당권이 등재되어 버렸다면 임차인으로서는 이러한 압류 등에 비해 후순위로 밀려날 수 밖에 없다.

왜냐하면 현행 임대차보호법은 임차인의 대항력 발생시점을 주민등록과 점유를 개시한 날의 다음날 0시부터로 정하고 있어, 주민등록과 이사를 하는 당일에 이루어진 근저당권 등에 대해서는 순위가 밀리게 되기 때문이다. 이러한 문제는 입법적으로 개선되어질 필요가 있다.

결국 이러한 현행법 하에서 임차인으로서는 임대차보증금확보에 지장을 받을 수밖에 없다. 굳이 이러한 부분까지 대비하자면 임대인에게 근저당권이나 전세권설정을 별도로 요구할 필요가 있으나 실제로는 이를 적극적으로 요구하기는 어려운 것이 현실이다.

결국 임차인으로서는 이러한 문제점을 인식하고서 임대차계약을 체결함에 있어서는 잔금 치르는 당일 날 심지어는 며칠 후에라도 다시금 부동산 공부를 확인하는 것을 게을리 하지 않아야 할 것이다.