하갑용 리빙경매 대표

저당권자나, 확정판결 등 채무명의를 가진 채권자는 채무자의 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있다.

경매를 위한 관할 법원은 당해 부동산이 소재한 지방법원 및 지원이다.

경매를 신청하는 채권자는 경매비용(세금, 공고비용, 송달료, 수수료 등)을 법원에 내야 하고, 경쟁 입찰을 거쳐 부동산이 매각되면 배당 시 제일 먼저 변제받는다.

경매가 신청되면 법원은 채권자가 제출한 서류 등을 검토해 흠이 없으면 경매개시를 결정하고, 등기 공무원에게 부동산에 대한 경매개시 결정취지를 등기부에 올릴 것을 맡기면 이때부터 당해 부동산에 대한 압류 효력이 발생한다.

또 채권자 등 여타 이해 관계인에게 통지를 해 채권 계산서를 제출하게 하고 관할 세무서, 시·군·구 등 관계기관에 채권의 존부 및 금액 신고를 통지한다.

경매개시가 결정되면 법원은 집행관에게 부동산의 현황, 점유자 및 점유권원, 임차인의 보증금 및 월세, 임대차기간, 주민등록전입 여부 및 일자, 사업자등록 현황, 확정일자 등을 조사하도록 명하고, 감정인을 선정해 부동산의 금전적 가치를 평가하게 하는데, 특별한 사정이 없으면 감정 평가금액은 최저 매각가격으로 정해진다.

이 같은 절차가 완료되면 법원은 매각(입찰)기일과 매각결정기일(매각허가일)을 지정해 공고하고 이해관계인에게 통지함은 물론, 등기부 등본 및 건축물 대장등본, 집행관의 현황조사보고서, 감정인의 감정평가서 등을 종합해 매각물건명세서를 작성한다. 매각기일 일주일 전에 대법원인터넷사이트에 올리고 관할 법원에 비치·공람하게 한다.

매각(입찰)기일에 입찰을 해 매수신고인(입찰자)이 있는 경우 최고가매수신고인(낙찰자)을 선정하고, 매수신고인이 없는 경우(유찰)에는 다음 매각기일(통상 1개월 전후의 날)에 20~30% 감소한 금액을 최저매각금액으로 해 입찰을 한다.

입찰에 참석하기 위해서는 인터넷경매정보 및 경매정보지를 통해 기본적인 정보를 얻은 후, 대법원 및 관할 법원에 비치된 각종 공부와 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 임차인 및 점유자의 각종 신고서를 확인해 매각 후에 인수되는 권리를 확인해야 한다.

낙찰 후에도 등기부에서 지워지지 않는 권리, 유치권 및 법정지상권 성립 여부, 현장을 방문해 부동산의 현재 가치와 미래 가치, 기대 수익을 자세히 검토한 후 입찰에 참가해야 한다.

또 대출 가능 금액을 확인해야 하고, 매각목적물이 건물인 경우에는 내게 꼭 필요한 건물인지, 임대한다면 보증금과 월세는 얼마인지, 수익률은 얼마나 될 것인지 계산해야 한다.

토지는 투자금액에 대한 이자와 매도 시 수익률을 확인해야 한다.

경매 부동산의 매수인(낙찰자)이 정해지면 통상 1개월을 전후해 낙찰 잔금을 내야 하며 법원은 배당기일을 지정해 각 채권자에게 배당을 한다.

매수인(낙찰자)의 입장에서 보면 등기부상에 등재된 근저당권자 등 채권자에 대한 배당 여부는 상관없지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 충족되지 않으면 나머지 차액을 물어줘야 하므로 입찰 전에 면밀한 권리분석이 요구된다.

한편 부동산등기부에 등재된 권리 중에는 경매로 매각되면 말소되는 권리가 있고, 등기부상에서 지워지지 않고 그대로 살아남아 매수인에게 인수되는 권리도 있다.

(근)저당, (가)압류, (담보)가등기, 경매신청등기는 매각으로 소멸하지만 이보다 앞선 등기로 지상권, 지역권, 등기된 임차권 및 전세권(경매 신청 또는 전액 배당되는 경우 소멸), 보존가등기, 환매등기, 가처분등기는 매각 후에도 등기부에서 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다.

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