생애첫주택구입자금대출(이하 생애첫대출) 금리가 연 5.7%로 인상되면서 주택담보대출 상품 선정 공식이 복잡해졌다.

이전에는 ‘가능하다면 무조건 생애첫대출’이란 공식이 성립했지만 이제는 소비자의 성향, 대출기간 및 한도에 따라 생애첫대출, 시중은행의 주택담보대출 상품, 주택금융공사의 보금자리론(모기지론) 등이 각기 다른 장점을 갖게 됐다.

전문가들은 현 상황에서 어느 한 상품이 더 낫다고 말할 만큼 특정 상품이 두각을 나타내지 않는 만큼 각 상품의 특성과 소비자의 상황을 면밀하게 분석해보고 결정하는 것이 좋다고 충고한다.

◇ 금리 리스크에 따라 = 2일 은행업계에 따르면 시중은행의 주택담보대출 상품의 금리는 연 4.77~6.50%, 생애첫대출은 연 5.7%, 주택금융공사의 보금자리론은 연 6.80%가 적용되고 있다.

금리만 놓고 보자면 시중은행의 상품, 생애첫대출, 보금자리론 순이다.

하지만 세 상품은 금리 결정 과정이 각각 다르다.

시중은행의 주택담보대출 상품은 3개월, 6개월, 혹은 1년에 한번씩 CD(양도성예금증서) 금리에 연동돼 자동적으로 조정되는 정통 변동금리 상품이다.

생애첫대출은 정책적인 필요에 따라 대략 1년에 1차례 정도 금리가 변동되는 정책금리 상품이며 주택금융공사의 보금자리론은 한번 금리가 결정되면 20년이든 30년이든 만기까지 금리 변동이 없는 정통 고정금리 상품이다.

결국 시중은행의 주택담보대출 상품은 현재 가장 낮은 금리를 적용 받을 수 있지만 추후 시장금리가 오를 경우 위험을 소비자가 부담해야 하며 보금자리론은 현재 금리가 높은 대신 금리가 변동될 가능성이 없다.

생애첫대출은 금리가 중간 쯤인 대신 1년에 한번 정도는 금리가 바뀔 각오를 해야 한다.

결국 투자개념으로 접근해서 금리 인상 리스크를 즐길 수 있는 사람은 시중은행의 상품을, 좀 더 비용을 내더라도 장기적이며 안정적으로 대출을 받고 싶은 사람은 모기지론을, 중간쯤 속하는 사람들은 생애첫대출을 받으면 된다.

물론 생애첫대출은 만35세 이상, 주택담보가격 3억원 이하, 부부합산소득 연 3천만원 이하 등 조건을 충족해야 한다.

◇ 대출기간에 따라 = 전문가들은 3~5년 등 단기 상품으로선 시증은행의 주택담보대출 상품을, 20~30년 등 장기상품으로선 생애첫대출이나 보금자리론 등 고정금리 개념이 가미된 상품을 추천한다.

은행간 가격경쟁이 치열해지면서 시중은행의 주택담보대출 금리가 생애첫대출 및 보금자리론보다 낮은 상황이기 때문에 짧게 대출을 받는 사람들은 시중은행 상품을 이용하는 것이 금리가 더 낮을 수 있다는 것이다.

특히 주거래은행과 돈독한 관계를 쌓아놨거나 정상상환 실적이 많아 신용점수가 우수한 고객들은 연 4.7%대까지 낮아진 주택담보대출 금리 특별 할인 대상자가 될 수도 있다.

신한은행 한상언 재테크 팀장은 “최근 은행권이 사활을 걸고 달려드는 신규 분양 아파트 집단대출의 경우는 최저금리가 형성될 가능성이 커 시중은행 상품의 메리트가 높을 것으로 보인다”고 말했다.

◇ 대출한도에 따라 = 소비자가 받으려는 주택대출자금의 규모도 세가지 상품을 선정하는 주요 기준이 된다.

생애첫대출은 상대적으로 소액 대출에 초점이 맞춰져 있다.

국민주택규모 이하이면서 3억원 이하의 주택에 해당되며 대출한도도 1억5천만원으로 묶여 있다.

다만 담보인정비율(LTV)은 70%로 다소 높은 편이다.

보금자리론은 6억원 이하 주택에 최고 3억원까지 대출이 가능하다.

LTV는 70%로 생애첫대출과 같은 수준이다.

시중은행의 주택담보대출은 LTV가 40~60%로 다소 밀리는 듯 보이지만 평수나 가격, 대출한도에 제한이 없다.

하나은행 김창수 재테크 팀장은 “시세차익 목적으로 단기 및 중장기로 고가의 주택을 매입하는 사람은 시중은행의 상품을, 장기간 안정적으로 내집마련을 하려는 서민층 및 중산층은 보금자리론 상품을, 중장기로 비교적 안정적인 방법으로 집을 장만하려는 서민층은 생애첫대출을 검토해볼만 하다”고 조언했다.