KDI 보고서, 공급과잉 경고 중장기 계획 물량 초과 준공후 미분양 증가 예상
한국개발연구원(KDI)은 3일 올해 급증한 아파트 분양물량이 부동산·금융시장 안정에 위험요소가 될 수 있다고 지적했다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 이날 발표한 '최근 아파트 분양물량 급증의 함의' 보고서에서 "단기적 주택수요 확대와 분양물량 급증이 중장기적으로 주택 및 금융시장에 미칠 수 있는 잠재적 위험에 대비해야 한다"고 밝혔다.
KDI 분석 결과 올해 아파트 분양 물량(49만호)은 정부가 세운 중장기 주택공급계획상 물량인 연평균 27만호를 큰 폭으로 초과하는 수준이다.
연말까지 주택공급 물량은 1990년 이후 최대치인 70만가구를 넘어설 것으로 전망된다. 증가하는 가구 수와 주택멸실 수를 고려한 한국 경제의 기초적 주택 수요(35만호)와 40만호 가까이 차이가 난다.
이 같은 분양 물량 급증은 3년의 시차를 두고 입주 시점에 발생하는 준공후 미분양 물량을 증가시킬 것으로 송 연구위원은 예상했다.
입주 시점에는 집단대출이 개인대출로 전환되면서 건설사가 잔금으로 남은 분양대금 30∼40%를 받게 된다.
이때 분양자가 입주하지 않거나 준공후 미분양이 발생하면 이미 수익성이 열악한 건설사의 현금 흐름이 더 나빠지면서 금융시장에도 충격파가 미칠 수 있다. 송 연구위원은 "주택수요의 증가세가 유지되지 않으면 올해 급증한 분양물량이 앞으로 준공후 미분양 물량 증가로 이어질 수 있다"며 "올해와 같이 양호한 주택수요가 유지된다 해도 준공후 미분양이 2018년 2만1천호로 늘어난다"고 설명했다. 주택수요 등 일부 여건이 악화하면 준공후미분양은 2018년 3만호까지 증가할 수 있는 것으로 추정됐다. 아파트 분양물량이 늘어남에 따라 집단대출을 중심으로 가계대출 증가세도 이어질 것으로 송 연구위원은 전망했다.
중도금에 대한 집단대출의 경우 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않아 분양받은 사람의 상환능력을 정확히 파악하기 어려운데, 이는 가계부채와 관련한 불확실성을 확대하는 요인으로 꼽힌다.
송 연구위원은 "아파트 분양시점에 개인신용평가 심사를 강화해 집단대출의 건전성을 높이는 한편 미입주로 인한 부작용을 사전에 축소하는 방안을 고려해야 한다"고 강조했다.
KDI는 지난 10월 내놓은 '부동산시장 동향'에서도 올해 아파트 분양 물량이 2000년 이후 최대 수준으로 늘어나 앞으로 주택시장에 부담이 될 수 있다는 우려를 제기했다.
정부도 최근 주택·부동산시장 상황에 대해 우려의 목소리를 내 부동산경기 활성화에 방점이 찍혔던 정책 방향이 변할지에 관심이 쏠리고 있다.
