임의경매의 경우, 채권자에 대한 채무를 변제하거나, 여타 다른 방법으로 합의를 해 담보권등기를 말소시킨 후 경매개시결정에 대한 이의(異議)를 해 경매를 취소시킬 수 있다. 그러나 강제경매는 청구이의의 소를 제기(提起)해 본안 법원으로부터 집행정지결정을 받아서 경매 절차를 정지시킨 후 판결 결과에 따라 취소가 가능하지만 절차가 까다롭고 시간도 많이 들기 때문에 서둘러야 한다. 최고가매수인의 동의를 받을 수만 있다면 더 간단히 취소할 수 있지만, 매수인의 입장에서는 입찰을 위해 들인 시간과 노력을 포기해야 하므로 ...
미분양은 물론 완공 후까지도 팔리지 않아 적체(積滯)된 아파트가격의 속락(續落)으로 인해 토지 등 여타 부동산의 가격마저도 떨어지고 있는 작금에도 제조업의 경기 호조에 따라 공장은 매물이 나오기 무섭게 팔리고, 다가구주택, 고시원, 중소형빌딩, 근린상가 등 임대수익이 높은 부동산에 대한 관심과 열기는 식지 않고 있다. 수익형부동산은 호황기와 불황기의 가격변동이 크게 없어, 요즘 같은 부동산침체기에도 각종 언론매체와 부동산업에 종사하는 전문가들이 권하는 투자 1순위 부동산임을 주지(周知)할 필요가 있다. 그러나 법원 ...
요즘 대구지방법원의 지분경매사건은 '공유자 우선매수권 제한'을 고지한다. 이는 "공유자가 민사집행법 제 140조에 의한 우선매수신고를 한 경우, 그 매수신고 후 최초로 진행되는 매각기일에 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없다. 따라서 당해 기일에 다른 매수신고인이 없는 경우 최저매가가액을 공유자우선배수신고액으로 본다"라고 '매각물건명세서'에도 설명돼 있다. 종전에는 공유자가 매각기일까지 우선매수신고를 하고 매각기일에 매수신고인이 없을 경우 ...
확정일자는 어느 날짜에 임대차계약을 체결해 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 계약서 여백에 확정일자 인을 받는 것인데, 통상 동사무소에서 받는다. 이렇게 확정일자(확정일자에 의한 효력을 갖기 위해서는 반드시 전입신고 및 배당요구 신청을 필요로 함)를 받은 임차인은 임차주택이 경매나 공매로 매각(경락)되더라도 매각대금에서 후순위권리자에 우선해 자신의 임차보증금을 변제(배당)받는다. 그러나 아래와 같은 특별한 변수에 의해 매수인(경락인)이 임차인의 보증금 전액을 떠안게 될 수도 있다. 대구지법 서부...
법원 경매는 판결 등 집행권원에 기해 행하는 강제경매와 담보권의 실행을 위한 임의경매가 있는데, 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류 현금화해 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차이고 임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매이다. 강제경매와 임의경매는 실질적 경매라 부르지만 재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매도 있는데 이를 형식적 경매라 한다. 협의의 형식적 경매에는 공유물분할을 위한 경매(공유물을 그 가치에 의하여 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매로,...
5월 10일 대구지방법원 포항지원에서는 포항시 북구 흥해읍 이인리에 소재한 장례식장이 매각(낙찰)됐는데, 이 부동산의 감정가격은 6,659,088,800원이었고 당일의 최저매각금액은 2,284,067,000원이었다. 그러나 최고가매수신고금액은 지난달의 최저매각금액(감정가 대비 49%)을 1억9천여 원이나 뛰어 넘은 3,455,100,000원이었다. 또 4월 20일 상주지원에서는 상주시 냉림동에 소재한 농지가 매각됐는데, 이 농지의 감정가격은 507,660,000원이었으나 2번의 유찰을 거쳐 이날이 3회 차 입찰일이었...
공장낙찰가로 경기를 알 수 있다. 어제 저녁 KBS 9시 뉴스에 출연한 임종룡 기획재정부제1차관은 우리나라의 취업자가 전년 동기 대비 40만 명 늘어났고 실업률도 3%대로 떨어졌다고 밝혔다. 또 각종 언론은 공장의 가동률이 높아지고 수출도 꾸준한 증가세에 있다는 보도와 함께 조만간 경기 회복으로 인한 금리인상과 인플레이션을 우려하기도 한다. 어제 대구지방법원 서부지원에서는 대구시 서구 이현동 공장에 대한 입찰이 있었는데, 이 공장의 감정가격(최저매각가격)은 563,742,240원이었으나 8명이 경합하여 708...
2009년 9월 2일 대구지방법원 본원에서는 대구시 수성구 범물동에 소재한 근린주택(감정가 7천3만9천400원)이 두 번의 유찰을 거쳐 3회차 입찰에서 4천580만원에 매각(낙찰)됐다. 이 건물은 타인의 토지상에 건축돼 토지와용건물의 소유자가 각각 달랐으나 법정지상권이 성립돼 철거의 우려가 없는 물건이었는데, 건물의 월세에서 토지사용료를 지급하고 남는 수익이 100만원에 달해 수익률이 매우 높은 물건이었다. 또 2009년 3월 23일에는 칠곡군 북삼읍 인평리에 소재한 토지(감정가 28억8천18만5천원)가 네 번의...
경매로 취득한 부동산의 점유자가 대항력이 없어 법원으로부터 인도명령 결정을 받았더라도 여관 등 영업을 위한 허가를 필요로 하는 부동산인 경우, 허가를 가진 점유자(소유자, 채무자, 임차인)가 스스로 허가를 취소하지 않거나 매수인(경락인)에게 이전해 주지 않는다면 허가 여부를 결정하는 구청, 군청, 시청에서는 같은 장소에 중복해 허가를 해 주지 않는다. 이때 매수인은 많은 시간과 돈을 들여 법원의 판결을 받아 허가를 취소한 다음 다시 허가를 득해야만 같은 업종의 영업을 개시할 수 있어 허가를 가진 점유자의 금전 요구를 뿌...
과거 민사소송법(구법)에서는 채무자 및 소유자, 경매개시결정기입등기일 이후의 임차인(점유자)에 대해서만 인도명령 신청이 가능했으나, 현행 민사집행법(신법)에서는 매수인에게 대항할 수 없는 임차인(최초근저당 등 말소기준등기일 이후에 전입한 임차인)을 포함한 대부분의 임차인에 대해 인도명령이라는 제도를 통해 간편하게 집행을 할 수 있게 했다. 다만 대항력 있는 임차인(최초근저당 등 말소기준등기일 이전에 전입한 임차인) 및 유치권자, 인도명령 대상이었더라도 매각잔금 납부 후 6개월을 넘긴 경우라면 명도소송을 제기해야 한다. ...
경락받은 부동산의 소유자와 채무자, 최초근저당 등 말소기준이등기일 이후에 전입한 임차인, 점유할 정당한 권원이 없는 자 및 동거가족에 대해서는 법원에 인도명령을 신청할 수 있다. 인도명령은 매각(낙찰)잔금을 납부해 소유권을 취득한 매수인(낙찰자)이 당해부동산으로부터 퇴거를 거부하는 사람들을 대상으로 경매법원에 신청하는데, 법원은 이를 심사 후 결정해 집행관으로 하여금 그 부동산으로부터 점유자를 강제로 퇴거시킬 수 있도록 하는 법원의 명령이다. 신청 시기(始期)는 매각(낙찰)잔금 납부일이며 소유권이전등기 전에도 가...
임대인과 임차인이 임대차계약을 해지할 때는 민법 제536조 (동시이행의 항변권) 제1항(쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다)에 따라 임차목적물의 명도(퇴거)와 임대보증금 반환이 동시에 이루어진다. 이는 부동산경매의 배당 절차에서도 그대로 적용해 임차인이 배당을 받기 위해서는 집을 비운 후 바뀐 소유자(경락인)로부터 명도확인서(인감증명서 첨부)를 받아 법원에 제출해야 한다. 그러나 임차인이 이사를 하기 위해서는 이사 갈 집에 대한 임차보증금을 또 다시 마...
낙찰 받은 부동산을 방문하면 보증을 잘못 선 죄로 집을 날리고 오갈대가 없는 사람, 등기부등본도 확인 하지 않고 계약한 순진한 임차인, 홀로 남겨진 연세 많은 노인, 중환자인 남편과 어린 자식을 부양하는 부녀 가장 등 애달픈 사연을 가진 점유자도 많다. 또 집 주인과 짠 가장 임차인의 과다한 이사비용을 청구, 거짓 유치권자의 억지 주장 등 온갖 부류의 청구도 있다. 이는 입찰 전 제3자의 입장에서는 상세한 주민등록부 열람을 할 자격이 없어 점유자를 일일이 확인할 방법이 없고, 당해부동산의 내부 구조 등 속 사정을...
일반적으로 부동산을 싸게 매수하는 방법의 하나로 경매를 선택하고, 초보입찰자들은 낙찰만 잘 받으면 된다고 생각하지만 낙찰 후에도 어려운 과정의 하나인 인·명도 절차가 기다린다. 대부분의 소유자(채무자)와 대항력 없는 임차인 및 여타 점유자들은 자신이 주거하고 있는 집을 매수인(경락자)에게 스스로 비워주지 않기 때문에 '얼마나 빠른 시간 안에 얼마나 저렴한 비용으로 인·명도 절차를 끝내는가'에 따라 경매의 성공과 실패가 갈린다. 오죽하면 경매의 반은 명도라는 말이 생겨났겠는가. 경매로 부동산을 매수한 사람은...
대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결(채무부존재확인 및 손해배상·채무부존재확인 등)은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리돼야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그...
지난달 10일 대구지방본원에서는 대구 중구 삼덕동 한 오피스텔 지하층에 소재한 근린생활시설이 낙찰됐다. 첫 입찰시 최저매각금액은 34억 원이었는데, 5차례의 유찰을 거친 6회 차 입찰에서 8억3천333만3천 원에 낙찰됐다. 또 같은 달 26일 대구지방본원에서는 대구시 동구 신천동의 한 오피스텔이 낙찰됐다. 첫 입찰시 최저매각금액은 4억 원이었는데, 3차례의 유찰을 거친 4회 차 입찰에서 4명이 경합해 약 1억7천900만 원에 낙찰됐다. 그러나 위 물건들은 집합건물로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한...
경매가 진행 중인 부동산의 등기부를 살피다 보면 가끔 전세권이 설정된 후 그 전세권에 대한 근저당권설정이 된 경우를 보게 된다. 통상적인 근저당권등기는 말소의 기준이 되지만 이렇게 부동산 자체가 아닌 전세권에 대한 근저당권등기는 말소기준등기가 될 수 없음에도 전세권에 근저당권이 설정된 날을 말소기준등기일로 오해하고 입찰하여 큰 손해를 보는 경우가 없지 않다. 지난 2월 3일 대구지방법원 본원에서 경락된 2009타경18205 강제경매사건의 대구 범물동 다가구주택(감정가 2억8천732만5천770원, 2회 유찰 후 3...
워낙 장기간에 걸친 부동산 시장의 침체로 인해 아파트를 구입하려는 수요가 많이 줄었다. 특히 대구·경북지역에서는 재건축 및 재개발로 인한 중대형 위주의 공급 물량이 많아 대형아파트는 찬밥 신세를 면하지 못하고 있고 적체된 미분양물량이 언제 다 소진될지는 아무도 확신하지 못한다. 다만 소형아파트는 매매·전세 할 것 없이 귀하신 몸이 되어 극심한 비수기임에도 상승세에 있다. 하지만 편리하고 행복한 주거생활을 위해 좀 더 크고 주위 환경이 쾌적한 집으로 이사하고 싶어 하는 수요는 늘 있게 마련이어서 '아파트 갈...
내 집 마련 또는 아파트의 평수 늘리기, 장기 보유 및 임대 수익을 올리기 위한 효과적인 부동산 매수의 방법으로 경매가 각광을 받고 있다. 대학교, 경매정보제공업체 등 각종 교육기관의 경매 교육을 이수한 사람들이 넘쳐나고 인터넷만 두드리면 온갖 정보가 다 쏟아지는 작금에 경매 참여 여건과 정보가 한계적이었던 과거만큼의 수익을 기대하기는 어렵겠지만, 그나마 경매가 비교적 싼 가격에 부동산을 매수하는 유용한 수단이기 때문이다. 그러나 명도가 용이하고 권리가 간단한 부동산은 낙찰금액이 높아 단기간에 수익을 창출하기가 ...
분묘기지권(墳墓基地權)은 다른 사람의 땅 위에 분묘를 설치한 사람에게 관습법으로 인정되는 지상권과 유사한 물권을 말한다. 분묘기지권은 당사자의 설정합의에 의하는 것이 아니라 관습법상 인정되는 법정용익물권으로서 등기를 요건으로 하지 않는다. 이런 분묘가 있는 토지는 먼저 분묘기지권이 성립하는 경우인지 확인해야 하며, 경매 대상 토지에 아래와 같은 조건을 갖춘 분묘가 존재한다면 입찰을 피해야 할 것이다. 1. 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 2. 타인소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설...