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1월 24일 서초경찰서에 따르면 중개업소대표 등 5명이 서초구 소재 다세대주택의 임대차계약을 중개하며 임차인 14명에게 월세를 전세인 것처럼 속여 임대차계약을 체결한 뒤 전세보증금 6억7천만 원을 챙겨 달아난 사건이 발생했다. 이런 사건은 주로 임차인들이 집주인 여부를 확인하지 않고 임대차계약을 체결하여 생기는 문제다. 예를 들어 집 주인이 중개업자에게 월세 임대차계약을 위임했는데 중개업자는 임차인에게 전세로 임대한다면, 임차인으로서는 등기부 상에 근저당이 없고 중개업소에서 집주인으로부터 받은 위임장과 도장, 보...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-02-01
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가처분에는 계쟁물(係爭物)에 대한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. 다툼이 있는 권리관계에 대한 임시의 지위를 정하고 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 방지하거나 급박한 위험을 막기 위하여 또는 그 밖의 필요가 있을 경우와, 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실현하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 하는 보전처분을 말한다. 민사소송법상의 본래의 가처분에는 해당하지 않지만 성질상 임시의 지위를 정하는 가처분에 해당한다고 할 수 있다. 부동산경매와 관련하여 보거나 겪게...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-01-25
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2007. 11. 2. 본 난에서 "명도의 어려움을 피하기 위하여서는 채무자나 소유자가 점유하거나 임차보증금의 일부를 배당 받을 수 있는 임차인이 점유하고 있는 물건, 또는 점유자가 그리 많지 않은 물건을 선택할 수도 있다. 다만 심성이 나쁜 이들은 온갖 교묘한 방법을 동원하여 경락자에게 대항하기도 하는데 이들의 고의성을 입증하기가 쉽지 않다." 라고 설명한 바 있다. 법률적인 권리분석으로는 별 문제가 없어 경매를 하다보면 명도과정에서 생각하지 않은 복병을 만나기도 한다. 법원에 경락잔금을 납부하고 당해(當該)부...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-01-18
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배당 1순위는 저당부동산의 제3취득자가 지출한 필요비와 유익비, 2순위는 주택·상가건물의 소액보증금과 근로자에 대한 최종 3개간의 임금 및 3년분 퇴직금, 3순위는 당해부동산으로 인한 세금, 4순위는 저당권·전세권·담보가등기·임차권등기 있는 주택과 상가임차권 및 우선변제권 있는 임차권, 기타의 국세와 지방세 등이 해당된다. 5순위는 2순위로 배당되는 근로자의 일부 임금을 제외한 나머지 임금, 6순위는 국민건강보험 등 공과금, 7순위는 가압류채권과 집행력 있는 정본에 의한 일반채권이 배당된다. 이는 이미 설명한 바...
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하갑용(리빙경매대표)
2008-01-11
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대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체의 판결 및 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결에도 불구하고 경매실무에서는 집합건물의 연체관리비로 인한 분쟁이 종종 발생한다. 단지 내 상당수 아파트에 대하여 다년간 여러 건의 경매가 진행되어 낙찰자와 다투어 본 선례가 있어서 대법원의 판례를 존중하며 낙찰자와 원만하게 합의 처리하는 대단지 아파트가 있다. 하지만 나홀로 아파트 등 세대수가 적은 소규모 아파트, 또는 층별·호수별로 소유자가 다른 소규모 상가건물에서는 공유부분과 ...
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하갑용(리빙경매 대표)
2008-01-04
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법원부동산경매의 아파트 낙찰자 중에는 체납관리비의 처리문제로 머리를 썩히는 이가 적지 않다. 비교적 권리분석이 간단하고 명도의 난이도가 낮은 아파트는 분양시장의 한파 속에서도 평균낙찰가율이 83%에 이르고 있다. 2005년까지만 해도 통계상 90%에 근접하였으나 분양열기가 식기 시작한 작년부터 낙찰가율이 다소 낮아지고 있다. 그러나 경매에서 감정가대비 85%를 넘긴 낙찰자에게는 실익이 없을 수도 있다. 경매를 받기 위하여서는 사전 조사가 필수이고 높은 금액을 제시하지 않는 한 한 번에 낙찰 받기가 ...
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하갑용(리빙경매 대표)
2007-12-28
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법원 부동산경매에서 대위변제란 이해관계가 있는 임차인(제3자)이 채무자(또는 소유자, 물상보증인)를 대신하여 빚을 갚아 주고, 갚아준 금액만큼 채무자에 대한 채권을 행사할 수 있다는 의미를 뜻한다. 법(法)으로 정(定)한 행위, 즉 법정대위(法定代位)를 말한다. 자신이 임차한 부동산이 경매로 팔리게 되면 대항력 없는 임차인은 보증금의 일부, 또는 전액을 떼이고 쫓겨나는 경우도 있다. 이 때문에 후순위 권리자인 임차인으로서는 선순위 근저당채권을 갚아주고 말소(抹消)된 등기부를 법원에 제출함으로 선순위권리를 ...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-12-21
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임차한 단독주택이나 다가구주택은 층이나 호수를 표시하지 않고 그 지번만으로 전입신고를 하여도 대항력을 인정받을 수 있으나 공동주택(아파트, 빌라, 연립주택 등)을 임차한 사람은 지번에 더하여 반드시 정확한 동·호수를 표기하여 전입신고를 하여야 한다. 그렇지 않고 주소(지번)만 표시하거나 동·호수를 틀리게 전입한 경우 이는 유효한 공시방법으로 인정되지 않는다. 신축건물로서 공사는 거의 완료하였으나 미처 준공검사를 받지 않아 건축물관리대장이 없는 공동주택의 경우, 간혹 소유자나 건축과 관련된 사람 또는 중개인이 현관...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-12-14
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임차한 건물의 세가 놓이지 않거나 임대인의 형편이 어려워져 임차인이 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 이사를 가거나 주민등록을 옮기면 종전에 갖추고 있던 대항력과 우선변제권(임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 붙여졌을 때 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리)을 상실하게 되어 보증금을 반환 받지 못할 수 있다. 이사를 가야할 사정인데도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 위하여 임차한 집에 볼모로 잡혀 몇 개월 또는 1년 이상 주거를 옮기지 못한다면 얼마나 안타깝고 불편할 것인가. ...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-12-07
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우선변제권이란 채권자가 채권의 담보로 받은 물건에 대하여 다른 채권자에 앞서 자기의 채권을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항에는 '대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.'고 정의되어 있다. 이는 주택임대차보호법에서 대항력의 요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에 인정되는 ...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-11-30
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2001년 9월 15일 이후에 최초근저당이 설정된 대구에 소재 주택을 임차한 경우 보증금이 3천500만 원 이하라면 1천400만 원을 최우선으로 배당 받을 수 있음은 이미 설명한 바 있다. 이 법은 근저당권자의 권리를 침해할 소지가 있음에도 소액임차인을 위하여 입법된 제도이지만 법원경매과정에서 이를 악용하는 가장임차인이 적지 않다. 소액 최우선배당을 노린 가장임차인들은 경매직전에 입주하는 경우가 많고 보증금을 수수한 증거가 불충분하여 이해관계인이 배당이의를 제기하면 실제 배당을 못 받을 수도 있지만 대항력을 주장하...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-11-23
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임대차계약 기간의 만료 후에도 임대인이 보증금을 반환해 주지 않을 때 전세권자(단, 주택 전체에 대항 전세권)는 다른 절차를 거치지 않고 바로 임의경매를 신청할 수 있지만, 단순한 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 강제경매를 신청해야 하므로 불편함이 따른다. 또 전세권자는 경매진행 중에 주민등록을 옮기더라도 문제가 없지만 임차권자는 임차권등기를 필한 후에 주민등록을 옮기지 않는 한 주택임대차보호법으로 보호되던 대항력과 우선변제권, 최우선변제권이 전부 소멸되기 때문에 주의해야 한다. 그러나 근저...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-11-16
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경매 배당 1순위는 저당부동산의 제3취득자가 지출한 필요비와 유익비(통상 점유를 수반하는 유치권으로 자신의 권리를 주장), 2순위는 주택과 상가건물의 소액보증금 한도이내의 임차보증금과 근로자에 대한 일부 임금, 3순위는 당해부동산으로 인한 세금이다. 4순위는 저당권·전세권·담보가등기·임차권등기를 필한 임차인의 임차보증금 및 우선변제권있는 임차인의 보증금, 기타의 국세와 지방세, 5순위는 2순위로 배당된 근로자의 임금을 제외한 임금, 6순위는 국민건강보험 등 공과금이 배당되며 7순위는 가압류채권과 집행력 있는 정본에 의한...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-11-09
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부동산경매에서는 낙찰을 받기보다 명도가 더 어려울 수도 있다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 등기여부와 상관없이 법적인 소유권을 인정받지만, 소유자로서 당해 부동산을 실체적으로 지배할 수 있어야 하는데 잔금을 납부하고도 점유자들의 명도 거부로 점유를 이전 받지 못한다면 낙찰자의 의도대로 사용·수익을 할 수 없을 것이다. 법원의 인도명령 결정에 의해 집행관실에 집행을 신청하려면 점유자에게 적법하게 송달이 되었다는 송달증명을 받아야 하는데 점유자가 송달의 수령을 고의로 회피하면 기간이 오래 걸릴 수도 있다. 이때에는 ...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-11-02
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주택임대차보호법 제6조 1항에 의하면 '임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다'는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. '임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.' 라고 규정하였으나 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 규정이 적용되지 않으므로 주의해야 한다. '이...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-10-26
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몇일 전 법원경매정보사이트를 검색하다가 특이한 사건을 본 적이 있다. 근린시설의 건물만 경매에 부쳐진 이 사건이지만 임차인의 대항력은 건물의 등기부를 기준하기 때문에 선순위전세권자는 대항력이 있었다. 임차인은 자신의 전세보증금을 반환 받지 못하여 법원에 경매를 신청하였는데 임의경매가 진행되어 두 번째 입찰기일을 앞두고 있었다. 그러나 건물의 일부분에 대한 임대차계약을 체결하고 전세권등기를 완료한 임차인의 경우 비록 그 등기가 선순위일지라도 경매신청이전에 반드시 거쳐야 할 과정이 있다. 전세권자는 전세금반환청구소송을 제기...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-10-19
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가등기는 권리자가 부동산의 소유자에 대하여 소유권이전청구권을 가진 보전가등기와 돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위하여 설정하는 담보가등기로 나뉜다. 소유권이전청구권보전가등기는 소유권이전에 관한 본등기를 할 수 있는 요건이 미처 갖추어지지 않았거나 매수자가 본등기 절차를 미루고 싶을 때 자신의 권리확보를 위한 등기이다. 소유권이전청구권보전가등기를 해 두면 등기부 상 순위보전의 효력이 있으므로 본등기 시 그 순위는 본등기일자가 아니라 가등기의 순위에 따른 효력을 가진다. 즉 보전가등기 이후의 근저당과 가압류등기 등은 소유권...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-10-12
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임차인의 대항요건 구비와 존속기한에 대해 알아보자. 구법에서는 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서 낙찰기일까지 배당요구신청을 할 수 있었고 이미 신청한 배당요구를 철회할 수도 있었다. 그러나 현행법에서 경매개시결정일 이전에 대항요건과 확정일자를 구비한 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구종기일까지 배당요구신청을 하거나 배당요구신청 철회를 해야 하고 대항요건의 존속기한은 낙찰기일까지이지만 만약의 경우를 대비하여 대금납부 시까지 대항요건을 존속시키는 것이 바람직하다. 왜냐하면 만약 항고심에서 경매가 취소되어...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-10-05
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법원에서는 제1회 입찰기일 이전으로 결정된 배당요구종기일까지 배당요구신청을 하지 않은 임차인에게는 배당을 해 주지 않기 때문에 배당을 받고자 하는 모든 임차인은 반드시 배당요구신청을 해야 한다. 대항력 없는 임차인 중에서 주택임대차보호법이 정한 한도 내에서 최우선배당을 받을 수 있는 임차인이나, 대항력을 갖춘 임차인일지라도 원래의 계약을 파기하고 이사를 가려는 임차인으로서는 법원으로부터 배당을 받는 것이 가장 빠른 방법이기 때문이다. 물론 대항력 있는 임차인은 배당요구신청을 하지 않고 새로운 소유자에 대하여 원래 자신의 계...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-09-28
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대부분의 소유자(임차인)는 통상 낙찰자가 생각하는 금액보다 많은 이사비용을 요구하지만 이들의 요구를 다 들어줄 필요는 없다. 번거로운 경매절차를 거쳐 부동산을 매수한 낙찰자로서는 약자에 대한 배려와 위로 차원도 있겠지만 법적인 절차로 인해 필연적으로 발생하게 될 번거로움과 시간을 벌기 위하여 약간의 이사비용을 지불하는 것일 것이다. "다다익선(多多益善)!" 아무리 많이 주어도 점유자로서는 적다고 주장하기 마련인 이사비용을 줄이기 위해서는 협상과 병행하여 반드시 인도명령을 신청해야 한다. 소유자(임차인)와의 원만한 협의과...
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하갑용(리빙경매대표)
2007-09-21