-
낙찰대금이 모자랄 때는? 입찰 참가인은 누구나 명도를 위한 시간과 비용, 매도이익 등을 고려하여 입찰금액을 결정하기 때문에 임차인은 입찰가 산정 시에 불리할 것이 없다. 자신이 세든 건물이 타인에게 경락되어 자신의 보증금 전액을 배당 받지 못할 임차인이라면 입찰에 참가해 볼 필요가 있을 것이다. 만약 임차인이 낙찰을 받게 된다면 시세보다 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있어 손해를 줄이거나 수익을 낼 수도 있을 것이다. 다만 낙찰자가 법원에 낙찰 잔금을 납부해야만 자신의 배당금을 받을 수 있으므로 자금이 충분하지 못한...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-09-14
-
최고가 매수신고인은 되도록 지정된 대금납부기한 내에 입찰보증금을 제외한 나머지 대금을 법원에 납부하여야 하는데 대금을 납부하고 법원보관금영수증을 받는 순간 등기여부와 상관없이 경매목적물의 소유권을 취득한다. 2002년 6월 30일 이전에 신청된 경매사건은 지정된 기일까지는 대금을 납부할 수가 없으나 2002년 7월 1일부터 신청된 사건에 대하여서는 대금납부일 이전이라도 대금을 납부할 수가 있다. 만약 낙찰자가 경락잔금을 마련하지 못하여 대금납부일 이후에 대금을 납부하는 경우 재입찰 실시 3일전까지 대금을 납부하면 소유권을 취...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-09-07
-
법원의 경매로 부동산을 매수하였으나 당해 부동산에 임차인이나 점유자가 있을 경우 어쩔 수 없이 인도명령이나 명도소송을 제기하여야 한다. 인도명령은 경매절차 내에서 해당 사건 경매진행 담당 법관의 결정만으로 간단히 강제집행을 할 수 있는데 반해 명도소송은 별도의 소송을 제기하여야 하고 때로는 원고와 피고간에 다툼이 있을 수도 있으므로 시간과 노력, 그리고 비용이 많이 든다. 점유를 이전 받기 위한 인도명령 신청은 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청하여야 하고, 이 기간이 경과되면 채무자나 대항력 없는 임차인 등에게도 명도소...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-08-31
-
부동산 경매 초보자들은 입찰장의 어수선한 분위기에 당황하고 들뜬 나머지 간혹 아래와 같은 실수를 범하는 경우가 있다. 1.입찰금액을 기재하지 않은 경우 2.입찰금액이나 보증금액을 수정한 경우 3.입찰보증금을 동봉하지 않은 경우 4.입찰보증금이 매각조건 상의 입찰보증금에 미달한 경우, 특히 낙찰 후 대금 미납으로 인한 재경매의 경우에는 통상 입찰보증금을 20%(지역에 따라 30%를 적용하는 있음)로 올려서 이때 입찰보증금을 10%만 동봉한 경우 5.대리 입찰 시 위임인의 위임장 또는 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 6.위임장...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-08-24
-
경매 시 보증인은 입찰 가능, 채무자는 불가능하다. 물상보증인은 타인의 채무를 담보하기 위하여 자신의 재산에 저당권이나 질권을 설정해 준 자로서 채권자에 대하여 채무를 부담하는 것은 아니다. 예를 들어 채무자가 채권자에게 물적 담보로 제공할 재산이 없는 경우, 또는 채권금액에 비하여 채무자 소유 부동산의 담보가치가 모자라는 경우 제3자와 채권자간의 계약으로 제3자의 재산을 채무자의 채무에 대한 물적 담보로 제공하는 경우 이를 물상보증인이라 한다. 물상보증인은 피담보채권(被擔保債權)의 채무를 부담하여야 할 채무자가 아니기 ...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-08-17
-
주택의 종류는 다양하다. 우선 아파트는 한 동의 건물 안에 독립된 여러 세대가 살 수 있게 구조된 공동주택으로서, 주택건설촉진법에서는 5층 이상의 공동주택으로 규정하고 있다. 단독주택에 비하여 대지에 대한 비용과 건축에 따른 공사비를 절약하고 범죄에 대한 노출이 적은 반면, 이웃 간의 대화 단절과 정원 등 개별적으로 사용할 수 있는 공간이 적으며 건물의 구조가 각자의 취향과 개성을 살리기 어려운 단점도 있다. 아파트가 주택법의 적용을 받는데 비하여 주상복합은 건축법의 적용을 받음으로써 분양보증 등의 계약자 보호규정이 없...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-08-10
-
압류는 민사집행법에 의한 법원의 경매개시등기(집행관 또는 집행법원 등 국가집행기관의 강제행위이다. 따라서 채무자의 의사에 반하거나 저항을 무시·배제하고 할 수 있다.-경매개시등기 자체로서 압류의 효력 발생)와 국세징수법(제45조~제50조-체납처분의 단계로서 체납자의 재산처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위로서 행정의 편의를 고려하여 민사소송법 상의 압류보다 간이(簡易)한 방법으로 행정권 스스로가 이를 할 수 있다.)에 의한 국세청의 세금 징수를 위한 압류, 국민건강보호법 제70조 제3항의 규정에 따른 압류 등이 있다. ...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매 대표)
2007-08-03
-
부동산 등기부에는 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 면적, 구조, 변동사항 등이 기재되며, 갑구에는 소유권, 가등기, (가)압류, 가처분 등을 기재하고, 을구에는 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등과 같이 소유권 이외의 권리를 기재한다. 등기끼리의 우선순위는 원칙적으로 접수일 순서에 따른다. 예를 들어 부동산등기부의 을구에 표시되는 근저당권에는 원인일과 접수일이 있는데 원인일이란 채권자와 채무자가 근저당권 설정계약을 체결한 날짜를 의미하며 이를 등기소에 접수한 날이 접수일이라 하는데 ...
뉴콘텐츠
리빙경매 하갑용 대표
2007-07-27
-
집합건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 집합건물의소유및관리에관한법률이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적이 될 수 있으며 이를 구분소유권이라고 한다. 구분소유권으로 독립할 수 있는 건물의 집합체는 아파트, 다세대주택, 빌라, 연립, 오피스텔, 상가, 쇼핑센터, 아파트형공장 등이 있다. 집합건물의 소유권에는 건물 및 토지부분이 있으며 건물부분에는 전유 및 공유부분이 있다. 건물의 전유부분은 현관을 열고 들어가서 보이는 실내이며, 공유부분은 계단, 현관...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-07-20
-
등기부 상 많은 등기(권리) 중에는 매각이 되면 깨끗이 말소되는 등기가 있고 등기부에 그대로 남아 매수인에게 인수되는 권리(등기)가 있다. 말소기준등기는 저당권등기, 근저당권등기, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기이고 다른 말소기준등기가 없이 경매개시결정등기만 있는 경우 경매개시결정등기가 말소기준권리가 된다. 다만 등기부 상에 이 6가지 등기보다 앞선 등기로써 지상권, 지역권, 전세권, 보존가등기, 환매등기 등과 등기부 상에는 나타나지 않는 권리지만 유치권과 법정지상권은 그 요건을 갖추고 권리가 성립된다면 말소되지 않고 매수...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-07-13
-
민법 제303조에서는 '전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다'라고 규정되어 있다. 우선변제를 받기 위해서는 전세권등기를 경료하여야 하고 전세권등기를 하지 않은 단순 임차권자는 계약 후 바로 확정일자를 갖춘 경우에 법원에 배당신청을 하면 후순위권리자에 우선하여 자신의 전세금을 변제를 받을 수 있지만 확정일자를 받지 않았거나 늦게 받은 경우에는 우선변제가 불가능할 수 있다. 등기된...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-07-06
-
대항력이란 법원의 배당 여부와는 별개로 제3자(새로운 소유자)에 대하여 원래 자신의 계약기간동안 임대차관계를 그대로 유지할 것을 주장 할 수 있고, 임대차기간이 종료된 이후에도 자신의 전세금(또는 임대보증금) 전액을 반환 받을 때까지 그 주택을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 가끔 임차인 중에는 계약과 함께 단지 법원으로부터 배당을 받을 수 있는 권리일 뿐 대항력과는 아무런 상관도 없는 확정일자만 받으면 대항력이 발생하는 것으로 오해를 하고 이사를 늦게 하는 경우도 있지만 이는 이사를 한 다음날 0시까지는 대항요건이 결여되어...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-06-29
-
물건은 어떤 특정한 물건(부동산 등)에 대하여 배타적 지배를 할 수 있는 권리로써 제3자에 대한 자신의 권리 주장이 가능하다. 반면 채권은 특정한 당사자에 대하여서만 자신의 채권을 주장할 수 있는 청구권이자 상대권으로, 이와는 반대다. 민법 제185조에 규정된 물권은 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권으로서 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다. 관습법상 물권으로는 분묘기지권, 법정지상권이 있으며 다른 법률에 정한 물권으로는 상사유치권, 선박저당권, 자동차저당권, 광업...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-06-22
-
경매를 한마디로 정의하면 경쟁적매매이다. 법치국가에서 특별히 예외적인 경우를 제외하고는 개인간에 자력구제행위는 용납될 수 없기 때문에 채권자는 오로지 법으로 보호하는 국가 공권력의 도움을 받아 자신의 채권을 만족시킬 수밖에 없다. 다수의 매수 희망자에게 자신이 매수할 금액을 정하게 하여 가장 높은 가격을 적어낸 사람에게 매각을 허락하는 것이 보편적인 법원경매의 방법이다. 경매는 미술품 경매처럼 매수가격을 본인의 입으로 호창(呼唱)하는 호가제(呼價制)가 원칙이나 호가제는 담합이 용이하고 서로 눈치를 보게 되는 등 여러 가지...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-06-15
-
2002년 10월 30일 이전에 근저당, 압류, 가압류 등 물권이 설정된 부동산을 그 후에 임차한 임차인에 대하여는 상가건물임대차보호법 상 소액최우선배당이 적용되지 않는다. 우선 주택임대차보호법은 월세에 관계없이 임차보증금이 일정금액 이하인 임차인에 대하여 그 보증금 중 일부금액을 보호하고 있지만(대구 등 광역시 기준 3천500만 원 이하인 임차인에 한하여 1천400만 원까지 보장) 상가건물임대차보호법은 상황이 다르다. 대구 등 광역시(달성군 제외)의 경우 임차보증금과 월세를 100으로 곱한 금액을 더한 총액이 3천만 원...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-06-08
-
주택임대차보호법 상 소액최우선배당 제도는 1984년 1월 1일 처음으로 실시되었다. 이 제도의 취지는 사회적으로 보호를 받아야 할 최저생활자를 보호하기 위함이다. 근저당권등기(압류, 가압류 등)에 대하여 후 순위 채권인 임차인의 보증금 중 최소금액에 대한 보장장치인 특별법으로서 대구 등 광역시 기준으로 첫 시행 시에는 300만 원까지만 최우선적으로 배당하여 주었다. 이 후 4번의 개정으로 대구 등 광역시 기준으로 2001년 9월 15일 이 후에 최초근저당(압류, 가압류 등)이 설정된 주거용 건물에 등기일 이후 계약과 전...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-06-01
-
상가건물임대차보호법은 법 시행(2002년 11월 1일) 후 체결되거나 갱신된 임대차계약과 이 법이 시행된 날 이후에 최초로 저당권 등 물권을 취득한 부동산이라는 두 가지 조건을 모두 충족하여야 보호를 받을 수 있다. 각 지역별로 보호금액의 한계가 다르지만 대구(달성군 제외) 등 광역시의 경우 보증금 더하기 월세를 100으로 곱한 금액의 합계가 1억5천만 원을 '단돈 1원'이라도 초과하지 않아야 한다. 예를 들어 2002년 11월 1일에 대구 소재 사업자등록의 대상이 되는 건물에 임대차계약을 체결한 임차인이 사업자등록을 ...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-05-25
-
주택임대차보호법은 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모하려는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981년 제정된 특별법이다. 이 법이 제정될 당시에는 대항요건(계약, 입주, 전입)을 갖춘 임차인에게 경락인에게 대항하여 자신의 잔여 계약기간을 보장받을 수 있도록 하였으며 임대기간이 만료되더라도 자신의 채권(보증금)이 만족될 때까지 계속하여 주거할 수 있는 권리를 주어졌다. 임차인이 동사무소 등에서 확정일자를 받았다면 채권을 물권화 시켜줌으로서 근저당 등 타 물권에 우선하여 배당 받을...
뉴콘텐츠
하갑용(리빙경매대표)
2007-05-18
-
뉴타운지구란 기존 주택재개발 방식에서 완전 탈피한 새로운 방식의 개발을 통해 품격있고 경쟁력을 갖춘 사업을 말한다. 뉴타운 개발의 필요성은 △현행 재개발이 소규모 단위 민간위주로 시행되어 도로, 학교 부지 등 도시기반시설이 절대 부족으로 도시 환경 악화 △기존 재개발 방식으로는 대규모 미(저)개발지와 주상이 복합된 도심인근지역에 대한 종합적 도시개발이 곤란한 경우다. 또 △도시개발법, 도시재개발법 등 현행 법률에 의거한 각종 도시개발방식을 혼용하여 주거불량지역 전체를 효율적, 체계적 개발 필요한 경우도 포함된다. 종전 ...
뉴콘텐츠
김현태<감정평가사>
2007-05-11
-
입찰대상 물건 중에서 '○○○소유지분(1/3 지분)' 등으로 소유자가 다수인 공동명의로 된 부동산의 일부 지분만 경매로 나온 경우가 있다. 이런 부동산은 진행되면서 보통 타 물건보다 지역적으로나 위치적으로 뒤떨어지지 않으면서도 유찰이 여러 번 되어서 가격이 높지 않는 선에서 낙찰된다. 여기에는 그만한 이유가 있는데, 입찰자가 입찰에 참가하여 낙찰을 받게 되어도 대상 부동산의 공유자(나머지 지분소유자)가 법원에 공유자 우선매수 신청을 하게 되면 입찰자가 최고가 매수신고자임에도 불구하고 법원은 공유자에게 그 지분을 우선매수...
뉴콘텐츠
김현태<감정평가사>
2007-05-04