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지난달 주택 매매거래가 지난해 같은달에 비해 30% 가량 급감하는 등 주택시장 침체가 지속되는 것으로 나타남에 따라 정부는 서울 강남 3구 투기지역 해제 등 주택거래를 살릴 방안을 두고 장고(長考)에 빠진 것 같다. 국토해양부에 자료에 따르면 3월 전국 주택 매매거래량은 총 6만7천541건으로 전년 동월(9만6천264건)보다 29.8% 줄어들었으며, 최근 3년(2009∼2011년) 평균치와 비교해 15.7%나 감소, 주택시장 침체가 고착화되고 있음을 보여주고 있다. 지역별로 살펴보면 서울(7천646건)과 서울을 ...

여러 인생 선배님들과 집 장만 이야기를 하다 보면 대부분의 사람들이 신혼 초에 달세나 전세방부터 시작하셨다 한다. 남편들은 도시락을 싸들고, 그 좋아하던 술, 담배값을 아끼기 위해 결혼 전 동고동락했던 친구들과도 멀리하게 되는 나름의 고통을 겪게 된다. 그래도 아내들의 노력에 비하면 남편들의 노력은 아무것도 아니다. 처녀 때 멋쟁이이던 과거는 잊어버리고 말 그대로 먹을 것, 입을 것 안 입고 조그마한 푼돈에도 바들바들 떨면서 마련한 돈으로 소형아파트 한 채를 간신히 마련한다. 그것도 30%가량은 은행...

전국적으로 많은 아파트가 분양을 하면서 미분양 물량이 엄청나 각 주택업체마다 할인을 통해 처분하고 그로 인해 기분양자와 입주민들 사이 분쟁까지 일어나는 경우가 심심찮다. 아직 그런 곳이 지역마다 있지만 밤에 지나다 보면 많은 아파트 들이 불이 켜져 있어 분양이나 임대가 대부분 이뤄진 것을 짐작해 볼 수 있다. 이를 볼 때 필자는 '정말 대단하다'는 생각을 한다. 요즘 선호하는 중형 면적의 아파트 분양 가격을 따져 보면 대부분 1억8천만원 안팎을 달리고 있다. 20년 전 옛 32평형을 분양 받을 때는 5...

저당권자나, 확정판결 등 채무명의를 가진 채권자는 채무자의 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있다. 경매를 위한 관할 법원은 당해 부동산이 소재한 지방법원 및 지원이다. 경매를 신청하는 채권자는 경매비용(세금, 공고비용, 송달료, 수수료 등)을 법원에 내야 하고, 경쟁 입찰을 거쳐 부동산이 매각되면 배당 시 제일 먼저 변제받는다. 경매가 신청되면 법원은 채권자가 제출한 서류 등을 검토해 흠이 없으면 경매개시를 결정하고, 등기 공무원에게 부동산에 대한 경매개시 결정취지를 등기부에 올릴 것을 맡기면 이때부터 당...

도시는 그 내부의 재정비를 통한 도시의 재생과 외곽의 계획적 개발을 통한 공간적 확산이라는 두 가지를 기본 축으로 해 성장 발전한다. 위 두 가지의 축에서 필자는 전자를 간략히 살펴보고자 한다. 도시 내부의 재정비라는 넓은 의미에서 보면 주거환경개선사업과 재개발은 도시환경정비사업(이하 "재개발 등'이라 칭한다) 및 재건축사 업 등을 모두 일컫는 의미로 널리 사용하는 게 상례이다. 그러나 '재개발' 등의 사업은 도시 내부의 노화현상을 방지하고 이를 재생하는 의미가 강한 반면, 전통적 의미의 재건축사업은 건축물 등의...

요즘 개그 프로그램에서 잊혀져 가는 여러 가지 전통놀이나 이야기들을 재미있게 엮어서 웃음을 주는 코너가 화제다. 하지만 잊혀져가는 것들이 비단 전통 놀이 뿐만은 아닐 것이다. 소시적 골목 어귀마다 자리 잡고 있던 구멍가게며 어느 동네나 부잣집으로 통했던 쌀가게, 계란이나 야채 종류를 전문으로 파는 부식 가게등 어지간한 상점들은 동네에서 거의 사라지고 전통시장에서나 겨우 명맥을 유지하고 있는 듯하다. 이들이 빼앗긴 동네 상권에는 식당이나 주점등 획일적인 종류의 가게들만 우후죽순처럼 생겨나서 서로 경쟁하는 다양성...

전원주택이 해결되었다면 이제 농촌에서 그냥 쉴 수만은 없다. 아무리 연금이나 모아둔 자금이 있다고 하더라도 퇴직후 20년 정도의 노후 생활이 기다리고 있다면 생각을 바꿔야 할 것이다. 베이비부머들이 은퇴하기 시작하면서 정년퇴직 인구가 사회적인 문제가 될 것으로 보인다. 도시 은퇴자들 중에는 노후를 농촌에서 보내고 싶어 하는 사람들이 많다. 이런 사람들을 위한 실버 농업이 필요할 때다. 장수하는 노인들이 많이 살고 있는 곳은 도시를 벗어난 농촌이나 산촌지역이다. 이는 자연환경의 영향도 있겠지만 농촌의 노인들...

부동산 투자를 통해 많은 이익을 봤다는 사람이 있는 반면, 손해를 봤다는 사람도 있다. 사두기만 해도 오른다고 했던 부동산 투자에 왜 이런 상반 된 이야기들이 나오는 것인지 일반인은 이해 할 수 없을 것이다. 그러나 부동산업에 몸담고 있는 필자는 다반사로 생겨나는 일이라 대수롭게 생각하지 않는다. 이익을 본 사람들은 여유를 가지고 장기적으로 투자를 한 사람들이었고, 어떠한 정책의 변화에도 조급하게 서두르지 않은 사람들이었다. 반면 손해를 본 사람들은 자기자본 비율이 약한 상태에서 부화뇌동해 부동산 투자에...

미국과 유럽 등 대부분의 국가들은 건물을 토지의 구성부분으로 봐 한건의 부동산으로 취급·거래하는 반면 우리나라 민법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 정의해 매매와 근저당 등 담보권설정행위도 별건으로 이뤄지므로 그 권리(일물일권주의/一物一權主義)도 각각 다르게 판단해야 한다. 다만 아파트 등 집합건물은 대지권에 의해 토지가 건물과 함께 거래되는데 이때도 등기부상에 대지권이 부여되어있는지, 대지권등기 전의 토지등기부상에 가압류, 가처분 등 제한물권이 설정되었는지를 확인해야 한다. 이를 제대로 모르는 임차인들은 ...

넓고 광활한 지역에 A라는 사람이 나타났다. A는 가장 평탄하고 넓은 곳을 골라 집을 짓고 비옥한 토지를 찾아 농사와 목축을 시작했다. A에게 토지는 자신이 일한 만큼만 의식주를 갖게 해주는 자연이 준 선물 그대로이며 '토지' 그 이외에는 어떠한 의미도 없었다. 얼마 후 B라는 또 다른 사람이 나타났다. B는 먼저 와서 정착해 있는 A를 발견하고 자신의 안전과 농사와 목축에 협동 작업이 가능한 A의 집 주변에 자신의 집을 짓는 것이 유리하다고 느껴 A의 집 근처에 자신의 집을 지었다. 그 후 C와 ...

겨울이라 모두 따뜻한 곳으로 모여 들고 있다. 이쯤 되면 방안 아랫목이 생각나고 군고구마도 생각이 난다. 전원생활로 한번 가 보자. 요즘 농촌에 집을 짓는 사람들이 늘고 있다. 필자의 지인도 도시생활을 접고 인근지역에 출퇴근이 가능한 곳으로 집을 지어 이사했다. 마을 사람들이 반기고 가족들도 참 좋아해 만족해하고 있다. 주택을 신축할 때 많은 고민을 했다고 한다. 어떤 곳에 어떤 자재를 사용해야 할지, 비용이 얼마나 들지 등이다. 하지만 제일 고민한 것은 해가 잘 들고 따뜻한 곳이었다. 많...

2004년 3월 22일 '성매매방지및피해자보호등에관한법률'이 제정돼 공포·시행된 후 많은 숙박업소가 법원의 부동산경매 법정으로 넘겨졌던 기억은 지금도 또렷하다. 당시 부동산(경매) 매수(買收)와 관련한 조언을 듣기 위해 필자를 찾았던 많은 투자자들에게 이 같은 여관을 추천했으나, 대개의 사람들은 거들떠보지도 않았다. 아니 거들떠보기는커녕 돌아서서 욕을 하였음도 전언(傳言)에 의해 기억한다. 부동산은 단위가격이 높은데다가 경매에 참가하기 위해서는 나름의 용기와 어려운 결단이 필요했을 것임에도, 정부의 법률...

부동산시장이 꽁꽁 얼어붙어 풀릴 기미를 보이지 않자 얼마 전 정부는 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안'을 발표했다. 이는 생애최초 주택구입자금 대출금리 인하와 강남3구에만 적용되고 있는 투기 과열지구를 폐지하는 방안, 다주택자 양도세 중과세 제도 폐지를 골자로 한 내용이 그것이다. 이번 방안은 전월세 시장 안정화 대책과 주택 거래 활성화 대책, 건설경기활성화 대책 등에 이어 올 들어 6번째 부동산 관련 대책이며 서민주거 안정을 표방하고 있다. 내용을 살펴보면 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 5...

부동산 중개업의 실무를 하다보면 아파트 등 주택을 구입하시는 분들이 내년 집값이 좀 오를지, 어떨지 물어오시곤 한다. 주택은 일반 서민들에겐 재산증식의 중요한 수단이고 재산의 가장 큰 부분이다 보니 내년 주택가격에 대한 기대나 걱정이 되는 것도 충분히 이해되기도 한다. 또한 일반인들이 가장 가까이에서 접 할 수 있는 부동산 전문가가 현업 공인중개사이다 보니 가벼운 차원에서 물어 오시는 것도 당연하리라 생각된다. 하지만 부동산의 미래전망은 부동산정책, 국내외 경제상황, 주택공급과 금융등 여러 가지 요소를 종합적...

그리스에서 시작된 유럽발 재정위기의 여파가 세계 경제에 지속적으로 확산되고 있는 가운데 얼어붙은 주택 투자심리가 꿈적도 하지 않고 있어서 지역 부동산시장의 시름이 더해가고 있다. 그러나 그동안 주택가격이 지속적으로 하락하는 과정에서 주택가격에 끼여있던 거품이 상당히 빠져나갔고, 또 최근까지 주택전세가격이 주택가격과 비슷할 정도로 오르고 있어서 주택전세수요가 매매수요로 전환될 가능성이 커지고 있을 뿐만 아니라 저금리 정책이 당분간 이어질 것이란 전망이어서 더 이상의 주택가격 하락은 없을 것으로 예상된다. 특히 지난...

대부분의 임차인에게는 임대차 보증금이 각자의 재산에 있어 상당한 비중을 차지하고 있지만 이를 안전하게 지키기 위한 노력은 상대적으로 너무나 소홀한 것이 현실이다. 임대차 계약을 함에 있어 주의를 소홀히 해 어려움을 겪는 부분을 한번 살펴보자 보통 임대차 계약을 함에 있어 임대차 목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위한 부동산 등기부등본이나 건축물대장과 같은 공적 장부를 많이 참고 하고 있다. 그런데 문제는 이러한 공부확인이 임대차계약서 작성 시에만 그쳐버리고 임대차보증금 잔금을 지급하고 이사를 하는 시점에서는 다...

우선변제권은 채권자가 담보로 잡은 부동산이 경매 과정을 거쳐 매각됐을 때, 후순위 채권자에 앞서 자신의 채권금액을 먼저 배당받을 수 있는 권리로서, 우선변제를 받을 수 있는 사람은 저당권자, 가등기담보권자, 전세권자 등이다. 일정한 요건을 갖춘 임차인에게도 우선변제권이 주어지는데, 임차권은 물권이 아님에도 전입일자 및 확정일자를 갖춘 임차인의 권리를 저당권 등 물권과 동등하게 대접해 물권의 효력 발생일과 선후를 따져 시간별 순서대로 배당 받을 수 있도록 했다. 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항에는...

1990년대 뉴욕 시의 치안대책에서 응용한 하나의 이론이 가슴에 와 닿았다. 비록 접목시키기에는 다소 괴리감이 있다 하더라도 의미를 두고 생각을 해보면 참으로 부동산시장의 현실을 대변하는 이론이라고 아니 할 수 없어 논제로 삼고자 한다. '깨진 유리창' 이론이 있다. 이는 사소한 행위가 발생했을 때 이를 처리하지 않으면 더 큰 행위로 발전한다는 내용이다. 이 '깨진 유리창 이론'은 미국 범죄학에서 연구되어 정리된 법칙이지만, 도시의 슬럼화가 어떻게 발생하는가에 대한 원리를 말하고 있다고 봐도 좋을 듯하다. ...

요즘 아파트 시장을 보면 차츰 안정돼 가긴 하지만 대구, 경북지역에서도 몇 년 전부터 전국적 추세에 동반해 미분양사태와 전세난에 허덕이고 있다. 아파트는 남아도는데 전세금은 고공행진을 하고 집주인들은 저축금리보다 높은 월세를 선호하는 터라 가진 것 없는 서민들은 발만 구르고 있다. 결혼을 앞둔 예비부부들은 미래의 설계를 꿈꾸기도 전에 전셋집 얻기라는 고달픈 현실을 먼저 겪고 있는 실정이다. 이런 상황을 주의 깊게 들여다 보면 전세 수요자들의 의식변화와 평수×차익이라는 투기수요에 호응한 건설사들이 중, 대형아파...

그리스 사태에서부터 시작된 유럽발 금융위기로 그리스를 포함해 유럽국가의 부동산 부실자산으로 손실을 본 외국은행들과 기관 투자자들은 추가적으로 발생하지도 모르는 손실을 줄이기 위해 빠른 속도로 자산을 빼내가고 있다. 이런 급속한 자본 유출에 따른 금융시장 불안정에 대비하기 위해 이들 정부는 재정 건정성의 악화에도 불구하고 해당 국가의 금융산업에 개입하고 있는 상황이다. 이처럼 점점 더 심각해지고 있는 그리스 사태 해결을 위해 독일과 프랑스가 많은 노력을 하고 있다. 하지만 이들 유럽국가들의 도움으로 그리스 사태가 어느 정...