부동산매매계약을 체결하면서 당해 부동산의 명도시기 및 방법 등과 관련한 분쟁이 자주 발생하고 있다. 이는 매도인과 매수인 사이에 명도문제를 어떻게 약정하느냐에 달려 있다. 특히 주택건설사업에서 빈번히 발생하고 있는데, 매도인은 매대 대금의 증액을 위하여 명도의 지연을, 시행사는 금융비용 등 조속한 사업진행을 위하여 명도의 신속성이 요구되기 때문이다.

아파트주택건설사업 사안으로 매수인과 매도인 간에 매매대금 지급기일 매매대금을 지급하고 이를 위반할 경우 위약벌로 매매대금 상당액을 지급하기로 약정하였고, 매매대금 전부를 지급 받았음에도 불구하고 20일 정도 지체하여 명도를 한 사안에서, 대구지방법원은 2019. 12. 12. 다음과 같이 선고하였다(2019가합2045**).

“이 사건 약정에서 정한 내용을 문언 그대로 위약벌로 해석하기는 어렵고 민법 제398조 제4항에 따라 이를 손해배상액의 예정으로 봄이 타당하다. 피고가 이 사건 약정에 따른 이 사건 부동산 명도의무를 위반한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 이 사건 약정에 따라 손해배상액의 예정으로 이 사건 각 부동산의 매매대금 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 원고는 재개발 사업을 목적으로 피고와 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 보이는데, 원고가 이 사건 각 부동산의 인도 지연으로 인하여 입게 되는 주된 손해는 철거 작업의 지연으로 인한 손해와 공사를 착공할 때까지 사업비에 대하여 발생하는 이자 정도라고 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고가 부담할 손해배상예정액을 일부 경감하여 그 책임을 전체 손해배상예정액 중 이 사건 합의금의 20%로 제한함이 타당하다.”

위 판결은 20일 정도 부동산 명도의무 지연 역시 매매계약서(약정서)에 기재되어 있는 의무위반으로 해석하였고, 다만 위약벌이라는 문구를 손해배상예정액으로 보아 매매대금의 20%로 그 책임을 제한하는 판단을 내린 것이다.

매매계약 당시와는 달리 부동산 가격 상승이 발생하거나 아파트주택건설사업의 경우처럼 매도인이 매매대금의 증액을 위하여 잔금지급을 거부하면서 부동산명도를 지연하는 경우가 예상된다면, 미리 ‘매매계약서 등에 명도의무를 지연할 경우 일정액을 위약금으로 지급한다’는 약정과 함께 잔금 등을 법원에 ‘공탁’한 후 위약금 약정에 기한 손해배상을 청구하는 방법으로 그 손해를 방지할 가능성도 있다는 점을 유념할 필요가 있을 것이다.