도시정비법에 의한 재건축, 주택법에 의한 대규모아파트건설사업 등으로 사업구역 내 임차인들에 대한 인도소송이 최근 매우 빈번하게 발생하고 있다. 임차인의 입장에서는 해당 건물의 재건축 가능성을 예견하지 못한 채 임대차계약을 한 후 재건축을 이유로 계약갱신요구를 거절당하거나 인도소송을 당하는 등 금전적 손해를 입게 되고, 재건축을 시행하는 사업시행자 내지 조합의 경우 임차인의 인도지연으로 매월 수억 원에 달하는 금융이자 등의 손해를 입는 것이다. 상호 적절한 협의점을 찾는 것이 무엇보다 중요함은 당연하다. 상가임대차보호법 10조 1항 단서 7호 다목은 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’ 임대인의 갱신거절권능을 부여하고 있는데, 필자가 담당한 사안으로 위 규정의 해석이 문제된 바 있다.

먼저 가로주택정비조합으로 소규모주택정비법상의 사업구역내 조합원인 임대인의 인도소송 사안에서, 대구지방법원 2020나3086**판결은 “소규모주택정비법에 따라 사업을 시행하고 있는 가로주택정비사업 지역으로, 소외 조합은 창립총회가 개최되고 시공사와 설계사 가선정 예정에 있었으며 조합 설립등기를 마친 사실, 시공사 선정을 위한 총회가 개최되고 가로주택정비사업에 관한 건축심의결과(조건부 의결)를 통보받은 사실이 인정된다. 위 사업 진행 경과와 임대차목적물 주변에 재개발 여부가 이미 논의되었던 것으로 보이는 점 등을 보태어 보면, 이 사건 임대차계약이 갱신될 경우 그 갱신된 임대차기간 사이에 철거가 이루어질 것이 객관적인 견지에서 상당한 정도로 예견될 경우로서 임대차목적물의 점유를 회복할 필요성이 인정되어, 임대인으로서는 갱신거절을 할 수 있다고 봄이 상당하다.”라고 하여 임대인의 상가임대차보호법상 갱신거절사유를 인정하였다.

반면 건축법에 따른 주상복합아파트 신축사업 사안에서, 대구지방법원 2019가단1481**판결은 ‘건축허가를 받았다는 사정만으로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있게 되면 결국 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축하는 대부분의 경우에 임차인의 계약갱신 요구가 거절될 수 있어 부당하다. 상가건물 임대차보호법 10조 1항 단서 및 7호 다목에서 규정한 ’다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우‘란 ’철거‘ 자체나 ’재건축‘ 자체가 법령에 근거하여 이루어지는 경우를 의미한다. 이 사건처럼 법령에 따른 건축허가가 있었고 그 허가받은 건축물의 건축을 위하여 기존 건물의 철거가 필요할 뿐인 경우에는, ’철거‘ 자체가 법령에 근거한 철거인 것은 아니고, 또 필요에 의한 기존 건물의 철거 후 건축법에 따른 허가받은 ’건축‘이 있게 되는 것일 뿐이지 법령에 근거한 ’재건축‘이 있는 경우는 아니다.’라고 하여 임대인 내지 임대인의 지위를 승계한 사업시행자의 갱신거절 및 인도청구를 기각하는 판단을 내렸다.

종합하면, 도시정비법 내지 소규모주택정비법을 기초로 한 재건축의 경우에는 상가임대차보호법상 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’로 보아 임대인의 갱신거절권능을 인정하는 것과는 달리, 주택법 내지 건축법 등에 따른 일반 민영사업의 경우에는 사업구역 내 임대인 혹은 임대인의 지위를 승계한 사업시행자에게 상가임대차보호법상의 갱신거절권능을 부여할 수 없다는 취지로 해석한 것이다. 사업시행자, 임대인 및 임차인은 각자의 입장에서 이러한 판례의 입장을 면밀히 고찰하기 바란다.