하갑용(리빙경매 대표)

우선변제권은 채권자가 담보로 잡은 부동산이 경매 과정을 거쳐 매각됐을 때, 후순위 채권자에 앞서 자신의 채권금액을 먼저 배당받을 수 있는 권리로서, 우선변제를 받을 수 있는 사람은 저당권자, 가등기담보권자, 전세권자 등이다.

일정한 요건을 갖춘 임차인에게도 우선변제권이 주어지는데, 임차권은 물권이 아님에도 전입일자 및 확정일자를 갖춘 임차인의 권리를 저당권 등 물권과 동등하게 대접해 물권의 효력 발생일과 선후를 따져 시간별 순서대로 배당 받을 수 있도록 했다.

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항에는 "동법 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다."고 규정돼 있다.

이는 주택임대차보호법에서 대항 요건을 갖춘 임차인이 임대차계약증서상에 확정일자를 받은 경우에 인정되는 권리로서, 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 매각(경락)대금에서 후순위권리자보다 우선하여 임차보증금을 배당 받을 수 있도록 했다.

우선변제권이 발생되는 시점은 대항력 요건(주택의 인도 및 전입신고일)을 갖춘 익일 0시와 확정일자를 부여받은 날 중 나중의 날이지만, 만약 확정일자를 먼저 받고 이후의 날에 전입신고를 했다면 우선변제권의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날(전입신고 한 날) 익일 0시가 된다.

따라서 인도와 전입신고를 마친 날 이후의 날에 확정일자를 받은 경우에는 확정일자 부여일을 기준해 우선변제권이 발생되며, 이 경우 확정일자가 저당권 등 물권 설정일과 같을 때에는 임차인과 저당권자는 동순위이기 때문에 배당할 금액에서 각자의 채권비율대로 안분(평등)배당을 받게 된다.

다만 우선변제권으로 배당에 참여하려면 배당요구종기일까지 배당요구 신청을 해야 한다.

한편 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 확정일자가 늦으면 배당순위에서 뒤지고 확정일자를 받지 않았다면 배당에 참여할 수 없다.

또 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위임차인이 배당 요구를 했는데도 배당금액이 임차보증금에 미달하는 경우에는 미배당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다.

즉, 임차인이 배당받지 못한 임차보증금 잔액은 매수인(경락인)에게 반환 받을 수 있으므로 임차인은 자신이 배당받지 못한 보증금 전액을 반환받을 때까지 자신이 임차한 주택을 비워주지 않아도 된다.

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