도시는 그 내부의 재정비를 통한 도시의 재생과 외곽의 계획적 개발을 통한 공간적 확산이라는 두 가지를 기본 축으로 해 성장 발전한다.

위 두 가지의 축에서 필자는 전자를 간략히 살펴보고자 한다. 도시 내부의 재정비라는 넓은 의미에서 보면 주거환경개선사업과 재개발은 도시환경정비사업(이하 "재개발 등'이라 칭한다) 및 재건축사 업 등을 모두 일컫는 의미로 널리 사용하는 게 상례이다.

그러나 '재개발' 등의 사업은 도시 내부의 노화현상을 방지하고 이를 재생하는 의미가 강한 반면, 전통적 의미의 재건축사업은 건축물 등의 안전성의 측면을 강조해 개별 건축물 단위로 접근해 도시기능의 회복과 주거환경의 쾌적함 및 활용 가능적 수직적 공간의 재배치를 가능하도록 도모함에 그 의미가 강하다.

최근까지 재개발·재건축사업이 주택의 수량적 공급에만 초점을 두고 진행해온 터여서 산술적인 의미에서는 기여를 했지만, 공급의 질적인 부분인 도시기능의 회복과 쾌적한 주거환경의 조성이라는 점에서는 부족한 점이 많은 것도 사실이다.

더군다나 입지여건을 고려하지 않은 획일적인 개발로 인해 도시경관의 파괴와 도시기반시설의 열악화, 도시교통흐름의 병목화 등 각종의 도시문제를 심화 시켜 향후 세대에 크나 큰 기회비용의 부담을 안겨 주고 있다.

이런 문제를 개선하기 위해 도시정비사업의 각주체인 시행자와 인허가권자 등은 발전적인 안목을 바탕으로 한 공공성의 개발이라는 점을 염두에 두고 사업을 진행해야 한다.

미래의 도시는 단순하고 획일적인 도시가 아닌 도시 그 자체가 재생산의 기반이 되는 기능의 복합체로서의 구조가 돼야 한다. 단순히 주거기능만으로 존재하거나 상업적인 기능만을 담당하는 도시는 미래형의 도시개념에 어울리지 않는다.

한마디로 계획이 없으면 개발이 없다는 말로 표현할 수 있으리라.

경제성장이 지속적으로 이뤄지면서 웰빙 열풍이 사회적 이슈가 될 정도로 삶의 질에 대한 욕구가 높아지고 있으며 주택시장도 예외일 수 없다. 일조권을 넘어 이제는 조망권도 법적으로 보호받을 수 있는 가치로서 인정받고 있다.

전망 좋은 집이 가치가 높다는 것은 일반적인 사회인식이다. 이젠 이런 조망가치도 법적인 보호의 대상이 되고 있는 것이다. 물론 객관적인 기준이 따라야겠지만 과거에는 단순한 주관적인 가치로서밖에인정받지 못하던 것이 이제는 객관적인 권리로서 인정을 받고 있다는 것이다.

이제 도시의 발전이 양적인 측면보다 질적인 발전의 단계로 넘어가고 있음을 재개발의 주체는 인식하고 공공성의 개발이라는 점을 염두에 두어야 할 것이다.