부동산 중에서도 산 투자에 관심이 있습니다. 주의할 점이 있나요. 우리나라는 전국토의 70%가 산지로 늘 개발과 보존의 갈림길에 놓여 있습니다. 아직은 가격이 싸고 평수가 크며 투자이익이 발생되는 것은 임야이므로 이 점을 염두하고 투자해야 합니다. 첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 합니다. 즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많습니다. 보전임지는 공익목적 등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않습니다. 둘째 산지전용제한지역이 아니어야 합니다. 다시 말해 산림청의 산지전용제한지역으로 ...
보증금이 3천만원, 월150만원의 상가임대차 만료일이 2011년 12월 15일 이고 만기 3개월 전에 재계약의사가 없고 만기시 임차보증금을 반환해 달라는 내용증명을 발송했습니다. 만약에 만기시 건물주가 보증금반환을 안 해줄 때는 임차권등기를 하고나서 만기일이후에 사무실을 명도해 다른데로 가게되면 월세를 내야 되는지요. 그리고 보증금 3천만원에 대한 이자청구도 가능한 건지 궁금합니다. 만기가 되어 계약을 종료하였고, 임차인이 임차목적물을 반환하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 아니하는 경우에는 임차...
-매매 후 근저당 등 설정 이중매매는 불법으로, 특약으로 예방 할 수 있습니다. 매매 후 근저당에 대해서 처벌하기가 어렵기 때문에 위험을 당할 수 있습니다. 따라서 매매 후 근저당, 가등기 등의 소유권 및 소유권 이외의 권리를 훼손하는 경우에는 계약은 무효가 되며, 매도자는 '위자료로 OOO를 준다'는 것을 명시해 공증을 받으셔야만 합니다. -외지에 있는 투자자를 가장한 부동산 매입 조사비용 청구 본 사항은 매도자가 조심해야 할 사항으로, 외지에서 광고지등으로 정보를 취득 후 시세보다 더 받아준다고 하며 ...
아파트 매매계약을 체결한 상태에서(계약금만 지급) 아파트를 임대차계약을 할려고 합니다. 이때 임대계약을 할때 법적으로 임대인은 누가되나요? 등기부상 소유자인지, 계약금을 지불한 계약자인지? 아파트를 매매한 후 새로 임대차 계약을 체결하는 경우 그 임대인은 매수인이 되어야 합니다. 매수인이 최종 소유자로 될 것이고, 임대차 계약시 그 목적물의 소유자가 아니더라도 임대차 계약을 체결하는데 아무런 문제가 없고, 매수인명의 이후에 임차인이 입주하는 경우에는 계약 당사자가 제대로 된 것이기 때문입니다. 혹 전소유자와 임대차계...
부동산 사기 유형에 대해 알고 싶습니다. 경기가 좋지 않다보니 부동산 매매에 어두운 면을 이용해서 부동산 사기가 빈번하게 발생하고 있습니다. 그 중 매수자 측에서 해당부동산에 근저당을 먼저 설정하고 잔금을 치르겠다고 하는 행위가 있습니다. 매수인이 해당부동산에 관해 매력적인 금액으로 매수하겠노라고 매도자에게 확신을 준 뒤 잔금 및 등기이전을 하기에 앞서 제3자에게 해당부동산에 관해 물상보증 할 것을 요구하는 경우입니다. 이런 경우의 사기는 계약금을 매매금액의 10%에 해당하는 금액도 제대로 입금하지 ...
다가구 주택의 임대차를 진행하려고 보니 소유자는 이미 사망했고, 상속인이 특정 되어 있지 않아 소유자가 미존재 하는 상태입니다. 그러나 현재 임차인 2가구는 퇴거를 원하고 있으며, 계약이 종료되었음에도 이러한 사항으로 인해 보증금을 반환 받지 못해 퇴거를 하지 못하는 상황입니다.(새로운 임차인에게 받아야 하는 상황) 자녀들(상속인)은 위임장 등의 서류를 협조하겠다고 하나, 등기상 상속인이 특정 되지 않은 상황에서 자녀와 부인의 위임장으로 소유자를 증명하기에는 미비하다고 생각됩니다. 세입자 입장에서 어떻게 하면 좋을까요? ...
수익형 부동산에 대해 알고 싶습니다. 수익형부동산이란 임대수익을 얻을 수 있는 빌딩, 근린상가, 오피스텔, 상가주택, 원룸주택, 고시텔, 도시형생활주택 등을 말하며 시세차익보다는 수익률로 그 가치를 판단하는 부동산을 말합니다. 이제는 수익형부동산의 시대라고 해도 과언이 아닙니다. 인구의 증가가 정체기에 들었고 추가개발을 위한 택지수요가 현저히 줄 것이고 주택 보급률은 100%를 넘은 만큼 시세차익을 위한 투자에서 임대수익을 노린 수익형 부동산 투자로 투자의 패러다임이 바뀌는 시기입니다. 이제 베이비부머들의 은퇴가 시작...
최근 금융위기가 다시 오고 있다는데 부동산투자를 어떻게 해야 할까요. 이번 미국의 국가신용등급 강등과 유럽 재정위기로 글로벌 금융위기가 급속히 악화돼 한국은행은 연 3.25%인 기준금리를 동결했습니다. 지난번 2008년 9월 미국발 금융 위기가 발생한 이후 국내 코스피 지수는 37.6%의 하락률을 기록했습니다. 그러나 이 기간 서울의 아파트 평균 가격은 3.7% 내리는 데 그쳤습니다. 주가 하락의 10분의 1 수준입니다. 변동 폭이 큰 금융장세가 계속될 경우 안전 자산 성격이 강한 부동산으로 자금이 몰릴 수 있...
전세 재계약을 하려 합니다. 주인이 전세금을 증액하고 증액금을 월세로 받겠다고 하는데, 이런 경우 확정일자는 어떻게 해야 하나요. 증액부분에 대해 확정일자를 받아야 한다는 것은 알지만 그 금액을 월세로 돌리는 건데 그래도 그 금액에 대해 확정일자를 받아야 하는지 궁금합니다. 주택임대차보호법은 임대보증금에 대해 보호를 하는 것이지 월차임도 보호하는 것은 아닙니다. 따라서 증액부분을 월세로 하는 경우 그 증액부분은 월차임으로 봐야 하므로 보증금의 증액은 아니므로 별도로 확정일자를 받지 않아도 무방합...
지구단위계획에 대해 알고 싶습니다. 지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간 동안에 나타날 여건변화를 고려해 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세 정도를 달리하여 정할 수 있는 계획입니다. 지구단위계획은 재건축 계획 등을 수립함에 있어 주변여건을 감안해 학교나 공원, 도로 등 공공시설을 일정부분 반드시 ...
임대차보호법에 계약갱신요구권은 주택임대차는 '차임미지급이 2기' 상가임대차는 '차임미지급이 3기'이상의 차임액에 해당하는 금액을 연체할 경우에는 허용되지 않는다는 표현이 있는데 [월]이라하지 않고 [기]라고 하는지요? 임차인은 연체차임이 3기 이상인 경우에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 차임연체 3기 기준은 연속해서 3월이 아니라 단속적이라고 하더라도 총 합계금이 3월분의 차임을 넘지 않는 것입니다. 예를 들면 계약기간이 1월에서 12월까지 1년이라고 하고 매월말일에 월세를 100만원씩 지급하는...
포항시는 10여년 만에 오는 2015년 계획인구 75만명을 대상으로 단행한 포항 도시관리계획(재정비)안을 열람 공고했습니다. 도시관리계획이란 특별시 광역시 시 군의 개발 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 구체적이고 구속성을 갖는 행정계획입니다.입안권자는 특별시장, 광역시장, 시장, 군수 등이고 예외적으로 국토해양부장관과 도지사가 입안을 할 수 있습니다. 절차는 협의 심의 고시와 열람으로 결정됩니다. 포항시는 2주 동안의 주민...
주택임대차보호법(이하 주임법)은 1981년 3월 5일 제정 및 시행되었고, 동법의 소액임차인에 대한 최우선배당제도는 1984년 1월 1일부터 시행되었지만, 상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 주임법 시행 이십여 년이 지난 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행됐다. 이 법은 일정한 요건(법 시행일 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없음)을 갖춘 임차인에게 주임법과 유사한 아래 권리가 주어진다. 첫째, 최초근저당 등 물권이 설정되기 전에 임대차계약을 체결하고 건물인도 및 사...
중개계약 대리에 대해서 알고 싶습니다. 대리에는 무권대리와 표현 대리가 있습니다. 무권대리는 대리권 없이 행한 대리행위를, 표현대리는 대리권이 수여된 것과 같은 외관이 있는 무권대리를 말합니다. 아내가 남편의 동의 없이 남편의 재산을 처분(또는 저당권설정)한 행위의 효력은 원칙적으로 무권대리로 남편에 대해 무효입니다(이전등기를 경료했더라도 무효인 등기로 말소청구의 대상이 됨). 반면, 예외적으로 표현대리(민법 제126조)에 해당하면 남편에 대해 유효주장이 가능합니다. 그러나 배우자가 타방 ...
프랜차이즈 상점을 해보려고 점포를 임대하려는데 임대인이 계약기간을 2년으로 하자고 요청 합니다. '상가임대차보호법'상 계약기간을 5년까지 연장할 수 있는 것으로 알고 있어 그냥 2년으로 계약을 할까 했는데, 임대인이 임대기간이 끝나고 나서 자기가 비워 달라고 하면 언제든지 비운다는 조건으로 제소 전 화해를 신청하자고 합니다. 이렇게 계약하면 본인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 5년 계약기간을 보장받을 수 없는지요. 제소 전 화해는 일반민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 당사자가 소 제기 전에 ...
도시형 생활주택에 대해 알고 싶습니다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 도시지역 내에서 주택법 제 16조에 따라 사업계획승인을 얻어, 국민주택규모(1세대 당 주거전용면적 85제곱미터이하)에 해당하는 주택을 20세대이상 150세대미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며, 1~2인가구를 위한 주거형태로 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분합니다. 1세대 당 주거전용면적 제한을 두고 있습니다. 원룸(다가구주택)은 단독주택이지만 도시형 생활주택은 세대별로 임대, 매매가 가능한 공동주...
6년된 아파트를 매입했습니다. 전집주인은 매도시 누수부분에 대해 말이 없었습니다. 잔금을 치루고 입주한지 3개월쯤 비가 왔었습니다. 앞 베란다의 천장 밑 하단 모퉁이로 물이 스며드는 정도가 벙벙한 정도로 심각했습니다. 베란다 부분을 확인한바 구석 시멘트 분진이 올라오는 것으로 봐 누수부분은 꽤 됐다고 보입니다. 전주인에게 수리를 의뢰한바, 베란다 누수는 샷시 부분에서 새는 것으로 건물의 하자가 아닌 샷시의 하자이므로 자신이 수리해줄 부분이 아니라 합니다. 분양당시에 샷시는 없었으므로 자신이 샷시를 설치한 것이며 그것은 ...
계약서 없이 계약금만 보냈는데 계약이 되는지 알고 싶습니다. 계약이란 일정한 법률효과의 발생을 의욕 하는 당사자 간의 의사표시의 합치(의견일치=합의)이며 당사자 일방이 먼저 의사표시(청약)하고, 그 상대방이 그에 대한 의사표시(승낙)를 함으로써 성립합니다. 한편 청약자의 의사표시나 관습에 의해 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립합니다. 부동산 계약에서는 계약서 없이 구두로도 성립됩니다. 계약금계약은 요물 계약으로서 계약금을 지불해야 효력이...
1년 전 전세로 2년간 임대차계약을 하고 전원주택 1층에 거주하고 있습니다. 그동안 2층에서 보일러파이프에 누수가 생겨 1층으로 물이 떨어지며 스며들고 번져 벽지에 곰팡이와 썩은 냄새로 인해 마음고생을 엄청 했습니다. 또 방은 습기가 많고 방 3개 중 1개는 난방보일러가 설치돼 있지 않아 겨울철에는 사용을 못했습니다. 이런 경우 건물에 심각한 하자로 임대차계약을 해지하고 손해배상과 이사비용을 청구할 수 있는지요. 목적물의 하자로 인해 계약을 해지하기 위해서는 하자가 있고, 그 하자로 인해 계약목적을 달성할 수 없...
토지거래허가제란 무엇인가요. 토지거래계약 허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 우려가 있는 지역을 국토해양부장관이 5년 이내 기간을 정해 토지거래 허가구역으로 지정, 계약 전 허가를 받고 거래하도록 하는 제도입니다. 도지사도 동일한 시·군·구안에서의 허가구역을 지정·해제할 수 있습니다. 이번에 전국의 토지거래허가구역 2천여㎢가 허가구역에서 풀립니다. 해제되는 지역은 전 국토의 2.1%, 국토해양부가 지정한 전체 허가구역(4천96㎢)의 48%에 해...