특별한 사정이 없는 한 전소유자의 가압류는 말소되지만 아직도 시중에서 파는 경매교재 중에는 이런 가압류를 낙찰자가 인수한다고 기술되어 있으나 이는 중대한 오류이다. 그러나 대법원 2007.4.13 선고 2005다8682 판결에서는 특별한 사정에 대한 판단도 있었다. 대법원은 "부동산에 대한 선순위가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 ...
가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보존하기 위하여 미리 채무자의 재산을 처분하지 못하도록 하는 처분금지적인 조치이다. 과거 민사소송법 당시의 경매사건에서는 가압류의 처분금지적 효력을 이유로 제3취득자의 채권자가 신청한 경매에서 전소유자의 가압류는 소멸되지 않았다. 즉, 등기부 상의 권리 순서가 전소유자→가압류→소유권이전→근저당→근저당권자에 의한 경매신청→낙찰의 순서라면 근저당은 소멸주의 원칙에 따라 말소되나 전소유자의 가압류는 살아남아 낙찰자에게 인수되었다. 그러나 지...
경매물건의 등기부 상에는 가끔 목적물에 양도, 담보권설정 및 기타 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이 나타나는 경우가 있다. 가압류와 달리 금전채권 외의 특정 계쟁물(係爭物)에 관한 청구권을 가지고 있는 사람이 소를 제기하여 판결을 받아 강제집행을 하려 하였는데, 소송 진행 중에 그 계쟁물이 이미 처분ㆍ멸실되어 사실상 판결의 효과가 없어지는 사태를 방지하기 위한 집행보전제도로서, 그 계쟁물의 현상변경을 금지하는 처분금지가처분과, 명도소송에서 상대방이 점유하고 있는 부동산의 점유가 제3자로 바뀌는 것을 막기 위한 점유이...
대구지방법원 본원에서는 지난 6월 25일 중구 남산동 에스케이허브스카이아파트 33평형이 1억9천만 원에 매각되었다. 2006년 10월에 입주를 시작한 이 아파트는 금년 4월 감정가 2억5천만 원에 실시한 첫 입찰에서 유찰되었고, 한 달 후인 5월 최저매각금액 1억7천5백만 원(감정가 대비 70%)에서도 유찰되었으나 6월의 3회 차 입찰(최저매각금액 1억2천2백5십만 원)에서 22명이 참가한 치열한 경쟁을 통하여 2회 차 최저입찰금액을 훌쩍 뛰어넘은 금액에 낙찰이 되었다. 또 수성구 수성동1가 신세계타운아파트 33...
2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법에서 배당요구종기일은 제1회 매각기일 이전의 날로 법원이 결정한다(동법 제84조 제1항). 구법에서는 매각결정기일까지 배당요구를 할 수 있었기 때문에 매각결정기일까지 대항력 요건(주민등록전입, 점유) 및 확정일자를 갖추고 배당요구를 하면 배당이 가능했으나, 현행법에서 우선변제권 행사를 하기 위하여서는 대항력 요건과 확정일자를 갖추고 제1회 입찰기일 전의 날로 정해진 배당요구종기일까지 배당요구를 해야만 법원으로부터 배당을 받을 수 있다. 그러나 현재 법원 실무에서는 배당요구...
예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소를 수리한 수소법원이 직권으로 소장의 등본 또는 초본을 첨부하여 등기소에 촉탁하여 이루어진다. 예고등기의 말소는 그 소가 원고의 불이익으로 끝나는 경우에는 수소법원이 예고등기의 말소를 등기소에 촉탁하고, 원고의 이익으로 끝나는 경우에는 원고승소의 판결 등에 의한 말소 또는 회복의 등기가 행하여진 때에 등기관이 예고등기를 직권으로 말소하여 이루어진다. 예컨대 남의 주민등록증을 위조하여 동사무소에서 발급받은 인감증명서를 제시하는 등 부동...
현재 보유하고 있는 주택의 소유자가 1주택자로서 3년 이상 보유하여(서울 및 5대 신도시의 경우 2년 거주) 비과세요건을 충족하면 매도가격 6억 원까지는 세금을 내지 않아도 된다. 하지만 시행령 개정으로 이달 공포일 이후 양도분부터는 비과세 금액이 9억 원으로 확대된다. 또 내년 개정 세법에서는 장기보유특별공제를 확대한다. 현재 3년 이상 1주택을 보유하면 양도세 공제 비율이 12%(3년×4%)에서 매년 4%씩 더 증가하여 20년 이상 보유를 하면 80%를 공제받을 수 있다. 그러나 법이 개정될 경우 3년...
우리나라는 특히 산지가 많아 가용 토지의 부족과 일관성 없는 정책, 커진 경제규모에 따른 풍부한 유동성 자금이 투기를 불렀고, 그에 따른 여론이 비등하였음을 이유로 수회에 걸쳐 지나치게 높게 책정한 징벌적인 세금정책으로 인하여 전국의 주택시장이 꽁꽁 얼어 붙어버린 것이 작금의 현실이다. 다행히 기획재정부는 23일 종합부동산세 개편방안 문답자료에서 "금융위는 실무적으로 양도세 고가주택 기준금액, 종부세 과세기준금액 등과 연계해 LTV, DTI 기준금액을 상향조정하는 방안을 검토하고 있다"고 밝혀 싸늘히 식은 주택시장도 조...
정부의 8·21조치는 주택에 대한 경매투자를 유인하는 효과가 있을 것으로 기대된다. 지금은 1가구 2주택자에게 양도차액의 50%에 달하는 양도세를 부과하기 때문에 기존에 주택을 소유한 사람은 또 다른 주택을 매입하기가 어려웠으나, 세법개정안 공포일 이후에는 인천 등 수도권이 아닌 광역시의 경우 저가주택 기준이 공시가격 1억 원 이하에서 3억 원 이하로 올라가기 때문에 기존 6억 원 이하의 집을 가진 사람이 3억 원 이하의 주택에 투자하기가 한결 편해졌다. 이 경우 두 채의 주택 중 어떤 집을 먼저 팔더라도 양도세...
임대차계약 후 전입신고를 하고나면 임차인은 자신의 권리를 안전하게 확보했다고 판단하는 경우가 많다. 하지만 이는 위험한 생각일 수 있다. 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차목적지에 전입해야 함은 물론 주택의 인도가 또 하나의 조건이기 때문이다. 간이인도나 반환청구권의 양도에 의한 인도 등의 인도도 대항력을 갖는 방법이지만 현실인도를 받는 것이 좋다. 임대차계약이 체결되면 전입신고 후 즉시 이사를 옮겨서 부동산을 실질적으로 점유하고 사실상 지배 하는 것이 말썽의 소지를 방지하는 방법일 것이다. ...
주택(상가건물)임대차보호법 시행령이 개정되어 임차한 건물이 경매로 매각되면 근저당 등 여타의 선순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 임차보증금 한도와 금액이 높아졌다. 보증금 1천5만 원 미만인 소액임차인은 최우선배당제도만 믿고 등기부등본을 열람하지 않는 경우가 많은데, 이는 위험할 수 있다. 등기부를 열람하여 선순위 저당이 없더라도 임차권등기가 이루어진 건물이라면, 비록 빈집일지라도 임차를 피해야 한다. 임차권등기가 있는 건물의 임차인에게는 최우선배당이 적용되지 않기 때문이다. 임차권등기는 ...
2008년 8월 21일자로 주택 및 상가건물임대차보호법시행령(이하 상임법)도 개정되었다. 상임법의 적용을 받을 수 있는 임차보증금+(월세×100)의 한도액을 서울특별시는 2억4천만 원 이하에서 2억6천만 원으로, 수도권 중 과밀억제권역은 1억9천만 원 이하에서 2억1천만 원으로, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 1억5천만 원 이하에서 1억6천만 원으로 상향 조정되었다. 그 밖의 지역은 1억4천만 원 이하에서 1억5천만 원 이하로 조금씩 상향 조정된 바 있다. 다만 위 금액을 초과하는 임차인에게는 아예...
세 들어 살던 집이 법원경매로 매각되면 임차인은 주택임대차보호법으로 일정액을 보호받을 수 있는데, 대구(달성군 제외)·울산 등 광역시의 경우 임차인의 전·월세 보증금이 3천500만 원 이하라면 1천400만 원을 최우선으로 변제받을 수 있다. 이는 저당권자 등 선순위 권리자에 우선하여 소액 임차인을 보호하기 위한 법적 장치다. 소액임차인에 대한 임차보증금의 한도와 최우선변제액의 확대를 골자로 하는 주택임대차보호법 시행령 개정안이 지난 12일 국무회의에서 심의, 의결됐다. 개정안에 따르면 보호대상 임차보증금의...
경매신청 채권자, 경매개시결정등기 전에 설정된 매각부동산 위의 권리 중 경매로 소멸하는 저당권자 및 가압류권자, 경매로 소멸하는 전세권 및 등기된 임차권 등 용익권자, 선행사건의 배당요구종기일까지 이중경매신청을 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전 체납처분에 의한 압류권자, 재개발·재건축사업의 시행결과 공급된 부동산에 대하여 경매할 때 종전 부동산등기부에 기입되어 있던 부담등기의 권리자 등 종전 등기부상 권리자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있다. 다만, 우선변제청구권이 있는 채권자 중 첫 경매개시결...
배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위로서 다른 채권자의 강제집행절차에 편승한다는 점에서 종속적인 것이다. 배당요구와 대비되는 행위로서 권리신고가 있는데, 권리신고는 배당요구와 달리 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것이며, 권리신고를 함으로서 이해관계인이 되지만, 권리신고를 한 것만으로 당연히 배당을 받게 되는 것은 아니며 별도로 배당요구를 하여야 한다.(법원실무제요 민사집행Ⅱ) 임차인이 우선변제권을 행...
토지의 소유자(또는 토지의 지분권자)는 건물 소유자를 상대로 토지사용료를 청구할 권리가 있다. 지료는 협의에 의하여 결정하는 것이 가장 바람직하지만 쌍방 만족한 결과를 얻지 못할 경우 법원의 판단에 따를 수밖에 없다. 토지소유자에 의한 지료 청구가 있으면 법원은 현장검증 등의 방법으로 현황을 파악하거나 감정인에게 감정평가를 의뢰하고 이를 참작하여 적절한 금액을 결정한다. 서울고등법원 1995. 6. 8. 선고 94나44240 제16민사부 판결에서 지료는 8%(년)로 결정한 바 있으나 당시에 비하여 금리가 많...
3년 전 대구의 곳곳에 재개발 바람이 불 때 필자의 지인이 재개발 구역 내 토지의 일부 지분을 경매로 낙찰 받았다. 이분이 낙찰 받은 토지는 전체의 8분지1이었고 지상에 다른 공유자 소유의 건물까지 있어서 법적인 분쟁의 소지가 있어 아무도 거들떠보지 않던 토지를 이 지인은 재개발이 원만히 추진되면 자신은 별 신경을 쓰지 않고도 큰 대박이 날 수 있을 것이라는 기대를 가지고 한껏 높은 가격을 제시하여 단독으로 낙찰을 받게 됐다. 공유자의 우선매수 신청이 있었으나 워낙 시세보다 높은 금액을 제시하였기 때문에 공유자가...
농지를 거래할 때 매수인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 발급받아야 한다. 이는 법원경매에 나온 농지도 마찬가지여서 최고가매수신고인은 낙찰일로부터 7일 이내에 당해 토지가 소재하는 시·군·구로부터 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 한다. 이와 같이 농지취득자격증명은 농지의 소유권이전등기시에 꼭 필요한 서류여서 농취증이 없으면 농지의 소유권이전등기신청을 할 수 없다. 농취증이 필요한 토지는 농지로서 지목이 전, 답, 과수원 및 농지화된 임야 등이다. 다만 도시계획이 수립되어 있는 도시 지역 중 주거...
법원 부동산경매에서 부도임대아파트에 거주하는 임차인 및 당해 부동산의 공유자에게는 우선매수권이 있지만, 소유자(채무자)의 배우자에게는 우선매수권이 없다. 다만 경매 목적물이 부부 공동소유로 인정되는 유체동산(주거생활에 필요한 가재도구 등)의 경우 민사집행법 제140조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하여 우선매수권을 부여하고 있다. 우리 민법은 부부별산제를 채택하고 있어 남편과 아내의 재산은 유별하므로, 법원의 경매에서 배우자가 우선매수를 신청할 수 있는 대상은 부부간에 공유하는 것으로 보는 유체동산으로 제한하고 ...
지난 2005년 7월 13일부터 시행된 임대주택법 제22조(부도임대주택등의 경매에 관한 특례)에는 부도임대아파트의 경우 그 주택에 거주하는 임차인에게 우선매수권을 부여하여 우선매수신고를 한 임차인에게 당해 주택을 우선적으로 낙찰 받을 수 있도록 하고 있다. 이 법이 제정되기 전인 2003년 4월 채권자 국민은행이 신청한 영천시 금호읍 원제리 금호윤성모닝타운 총 1746세대 국민 임대아파트의 경우, 당시의 임차인에게는 우선매수권제도가 없어 누구나 낙찰을 받을 수 있었기에 임차인의 피해를 구제할 방법이 없었다. 그러...