상가임대차법 제10조 제2항은 2018년 10월 16일 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”라고 개정되었다. 종전 상가임대차법에 의하면 계약갱신요구권의 최대 범위는 5년이었다. 최근 상가임대차법 개정과 관련하여 존속 중인 모든 임대차계약이 10년의 적용을 받는 것인지 문제되고 있는데, 특히 아파트민간사업에 있어 임대차기간이 존속 중일 경우 사업시행자는 임차인과 명도비, 이주비 등 협상에 있어 다액의 금전적 손실이 발생하는 반면, 임차인은 금전적으로 유리한 지위에서 협의를 할 수 있게 되는 것이다.

상가임대차법 개정 당시인 2018년 10월 16일 기준 4년의 임대차기간이 이미 도과되었으나 5년의 임대차기간이 도과되지 아니하였고, 이후 묵시적으로 갱신되어 온 사안에서 대구지방법원 서부지원 2020가단572**판결은 다음과 같이 판결하였다.

“개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조). 그런데 이 사건 임대차계약의 경우 개정 법률이 시행된 2018. 10. 16. 당시 임대차계약 기간은 5년을 도과하지 아니하였고, 2018. 10. 16. 이후인 2018. 10. 21.경 이미 묵시적으로 갱신되어 종료되지도 아니하였으므로 개정 상가임대차법이 적용된다고 봄이 타당하다.”

상가임대차법 개정 당시 이미 4년의 기간이 도과된 이상 구법에 따른 최장 5년의 임대차계약갱신요구권이 남아있지 않으므로 10년의 갱신요구권은 성립되지 않는 주장에 대하여, 위와 같이 개정 법률 당시 5년이 도과되지 않은 점, 특히 개정 법률 시행 이후에도 묵시적으로 갱신되어 온 점을 근거로 신법이 적용된다고 하면서 위 주장을 배척한 것이다.

상가임대차법 제10조 제4항에서 ‘임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’라고 하여 묵시적 갱신규정을 별도로 두고 있는 점과, 계약갱신요구권 행사 기간이 경과하였다고 하더라도 계약을 유지하고자 하는 임차인에게 불리하게 작용될 수 있는 점 등을 고려하면, 특히 법률 개정 이후 묵시적으로 갱신된 사안에 있어서는 10년의 계약갱신요구권이 적용된다고 봄이 타당하다고 판단된다.