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[여인협의 로&이슈] 기획부동산과 사기, 그리고 손해배상
[여인협의 로&이슈] 기획부동산과 사기, 그리고 손해배상
  • 여인협 법무법인 신라 변호사
  • 승인 2020년 07월 30일 20시 11분
  • 지면게재일 2020년 07월 31일 금요일
  • 12면
  • 댓글 0
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여인협 변호사

기획부동산의 용어가 분명한 것은 아니지만, 통상적으로 개발이 불가능한 그린벨트, 보전산지 등을 지분 형태로 수많은 투자자들에게 분양하는 것을 말하는데, ‘각종 규제가 곧 풀릴 것’이라는 허위광고를 하게 마련이다. 그러나 개발은 되지 않고, 돈만 받고 사라지는 경우가 대부분이다. 실제 기획부동산 사건은 대부분 임야 등 공유지분 매매 사안에서 발생하고 있다.

필자가 담당하였던 사안으로, 교회를 통하여 알게된 지인으로부터 “개발가능성이 있고, 평당 140만 원에 구입할 수 있으며, 추후 10배 이상의 차익도 발생하고, 계획관리지역으로 원하는 개발행위도 가능하다.”는 말을 듣고 임야를 매수한 사건에서, 대구지방법원 서부지원 2014가합238*판결은 아래와 같이 판단하였다.

“피고들은 처음부터 개발가능성이 확실하지도 않은 이 사건 토지를 마치 조만간 개발되고 가격이 큰 폭으로 상승할 것처럼 원고를 속여 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하였다고 봄이 상당하고, 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 없는 범위를 벗어나 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 불법행위를 구성한다...중략...따라서 피고는 원고에게 불법행위에 따른 손해배상책임으로서 이 사건 토지에 대한 매매대금 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다.”

위 사건 진행과정에서 단순히 민사상 손해배상을 구하는 것 외에 사기죄 고소까지 병행하였고, 대구지방검찰청 서부지청은 사기죄로 기소를 하였으며, 대구지방법원 서부지원 역시 모두 사기죄로 유죄의 형사판결을 선고하였다.

반면 보전산지여서 개발이 제한되는 사안임에도 마치 준보전산지에 준하는 개발가능성이 있는 임야인 것으로 광고하고 토지를 매도한 사안에서 대구지방법원 포항지원 2018가합1106*판결은 “피고들이 설령 이 사건 각 매매계약 체결 당시 원고들에게 이 사건 각 임야 주변 토지의 개발 현황을 들어 이 사건 각 임야의 개발가능성 등을 광고하였다 하더라도 이 사건 각 임야 자체의 개발가능성에 관하여는 투자자인 원고들이 제반 사정을 참작하여 이를 예측하고 그 책임 하에 투자 여부를 결정하여야 하는 것인바, 이 사건 각 매매계약 체결 당시 원고들이 내심으로 기대하였던 개발계획의 실현 혹은 투자수익률(이 사건 각 임야의 가치에 대한 기대치)이 달성되지 아니하였다는 이유만으로 피고들에게 불법행위책임이 발생한다고 볼 수도 없다.”라는 이유로 손해배상청구를 기각한 사례도 존재한다.

결국 기획부동산, 특히 임야를 매수할 경우 매수인이 조금만 주의를 기울일 경우 건축허가 등 개발가능성을 확인할 수 있었는지 여부가 손해배상책임의 판단기준으로 작용함을 알 수 있는바, 토지이용계획확인원 등을 통하여 해당 임야의 용도지역 등이 자연녹지지역인지 아니면 준보전산지 내지 보전산지인지 여부를 확인한 후 관련 행정기관에 건축허가 등을 적극적으로 문의하여 개발가능성을 철저히 파악한 다음 매매계약 체결여부를 판단할 것을 당부드린다. 


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