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부동산 전망대 - 경매(競賣)

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년10월18일 21시20분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
경매는 어떤 물건을 매각하는 절차 및 방법으로서 다중(多衆)을 대상으로 가격 경쟁을 하게 해 매각(賣却)하는 것을 일컫는 말인데 회사 또는 개인이 주체하고 실행하는 사경매와 국가기관이 주관·실행하는 공경매로 나뉜다.

법원 경매와 용어를 달리하는 한국자산관리공사의 온비드(www.onbid.co.kr)에서 진행하는 공매(公賣)도 광의의 경매이다.문명사회 법치국가에서 특별히 예외적인 경우를 제외하고는 사인 간에 실력을 행사하는 일체의 행위가 용인되지 않기 때문에(자력구제 금지의 원칙) 채권자는 오로지 법률에 의한 공권력 동원이 가능한 법원에 채무자 재산을 매각하는 절차를 위임해 그 대금으로 자신의 채권회수 목적을 달성해야 한다.

다만 강제집행을 위임 받은 국가 공권력일지라도 채권자나 채무자 일방에게 이익이 치우치지 않는 가장 공정한 방법을 선택해 집행해야함은 주지의 사실이다.

불가피한 사유로 채무자 재산을 매각해야 할 사정이라면 되도록 높은 가격에 팔아야 하기에 다수의 매수희망자에게 자신이 매수할 가격을 제시하게 해 가장 높은 금액을 제시한 사람에게 매각을 허가하는 것이 보편적인 법원경매의 방법이다.

법원에서 진행하는 경매는 토지와 건물 및 정착물 등을 매각하는 부동산경매와 가재도구와 기계기구, 농작물과 가축 등을 매각하는 유체동산경매가 있는데 이번에는 부동산경매에 관해 설명한다.

부동산은 민법 제99조에서 토지 및 그 정착물로 정의했지만 법원에서 진행하는 부동산경매에는 토지 및 건물, 집합건물 등 구분소유권, 부동산에 부합·고착된 제시외 미등기 건물과 정착물, 공유 지분 등 부동산과 입목에 관한 법률에 의해 소유권 보존등기 된 수목의 집단, 광업권, 어업권, 광업재단, 공장재단, 지상권, 전세권(저당권의 목적) 및 자동차와 선박 등 등기부나 관리대장이 있는 동산도 포함한다.

경매(경쟁적매매)는 영화와 뉴스에서 자주 접하는 미술품 및 보석 등을 경매하는 과정에서 보았듯이 매수하고픈 가격을 본인의 입으로 부르는(호창)것이 가장 바람직해 우리 법원에서도 호가제(呼價制)로 진행했다.

그러나 공개된 장소에서 입으로 불러 가격을 점차 높여가는 매각방법인 호가제는 담합과 견제가 횡행하고 건달 등 브로커들에 의한 횡포가 심해 일반인들의 경매참여가 쉽지 않다는 이유로 1993년 5월 이후부터 원매인(願買人)이 매수하고 싶은 가격을 써서 비밀투표 방식으로 입찰하게 해 최고가매수신고인을 정하는 입찰제(入札制)로 변경했다.

다만 2002년 7월부터는 각 법원의 재량으로 기일입찰제 및 기간입찰제와 호가제를 선택적으로 실시할 수 있도록 했지만 현재 대부분의 법원은 부동산 매각 방법으로 입찰제를, 유체동산의 매각 방법으로 호가제를 택해 시행하고 있다.

재테크 수단으로서 법원부동산경매가 인기라지만 이해관계인 간에 얽힌 복잡한 권리와 난해한 법률을 다투어 해결해야 하는 경우가 많아 심도 깊은 공부와 잦은 임장(臨場)으로 익힌 정확한 권리분석, 다양한 부동산에 대한 전문가적 안목과 폭 넓은 이해, 그리고 냉정하고 신중한 판단에 따른 배팅이 요구된다.

법원의 부동산경매물건 중에서는 재매각 물건이 상당한데 그 중 과반 은 당해부동산에 숨겨져 있는 권리판단 미숙 때문이다.

경매를 업으로 하는 프로들도 낙찰 후에야 불거져 알게 된 매수인에게 인수되는 권리 때문에 낙찰잔금을 납부하지 못해 입찰보증금을 몰수당하는 경우가 적지 않다는 점을 명심해야 한다.



△재매각-최고가매수신고인이 경매물건을 낙찰 받고도 낙찰 잔금을 납부하지 않아 다시 실시하는 경매.

△새매각-매각기일에 경매(매각)를 진행했으나 당일의 최저매각가격 이상으로 매수신고를 한 사람이 없어서 다음 회차에 실시하는 경매로서 통상 종전 최저매각가격 대비 20~30% 저감해 진행함.
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