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부동산 전망대 - 임의경매와 강제경매

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2015년12월13일 21시24분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
부동산 경매사건을 살피다 보면 2009타경000호 강제경매 또는 2012타경0000호 임의경매라고 표시된 것을 확인할 수 있다.

통상적으로 맨 앞의 번호는 경매가 시작된 해(년도)를, 타경은 부동산경매 사건을 표시한 것인데, 사건번호 뒤에 붙은 임의경매와 강제경매의 차이는 무엇일까.

임의경매는 채권자가 채무자에게 금전을 빌려주면서 담보로 제공받은 부동산을 환가하기 위하여 신청한 사건이고, 강제경매는 채권자가 채무자에게 금전을 빌려주었거나 상거래로 발생한 채권을 받기 위해 법원에 소송을 제기, 승소하여 받은 판결문, 결정문, 조정조서 및 공증인사무소의 공정증서 등 집행권원으로 신청한 경매사건이다.

즉, 임의경매는 채권자가 저당권 등 담보로 잡고 있던 부동산을 돈으로 바꾸기 위하여, 강제경매는 담보물권을 가지지 못한 채권자가 법원의 판결을 얻어 신청?진행하는 것이다.

강제경매와 임의경매는 경매신청에서부터 매각실시, 대금납부, 소유권이전, 명도 등 절차와 과정이 유사하다.

한편 전세권은 용익물권(타인 소유의 부동산을 사용?수익할 수 있는 권리)적 성질과 담보물권(채무자로부터 목적물의 교환가치를 확보하여 채권 실행이 용이한 권리)적 성질을 겸유(兼有)하고 있기 때문에 임의경매로 진행한다.

다만 당해 부동산의 전부 또는 집합건물의 전유부분 전부를 임차한 전세권자만 가능하고, 전세권의 목적물이 부동산의 일부인 경우에는 등기되지 않은 단순임차권과 같아서 법원의 판결을 받아야만 경매신청을 할 수 있다.(강제경매)

임의경매는 경매신청 전의 저당권 등 담보권부존재 사유가 있었다면 매수인이 잔금을 납부하여 소유권을 취득한 후에 무효가 될 수 있지만(대법원 75다1394 판결 손해배상 => 민법 548조 1항 본문에 의하면 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방을 계약이 없었던 것과 같은 상태에 복귀케할 의무를 부담한다는 뜻을 규정하고 있는바 계약에 따른 채무의 이행으로 이미 등기나 인도를 하고있는 경우에 그 원인행위인 채권계약이 해제됨으로써 원상회복된다고 할 때 그 이론 구성에 관하여 소위 채권적 효과설과 물권적 효과설이 대립되어 있으나 우리의 법제가 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하고 있지않는 점과 민법 548조 1항 단서가 거래안정을 위한 특별규정이란 점을 생각할 때 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원 상태로 복귀한다 할 것이다.), 강제경매는 그러하지 아니하다.

또 임의경매에서는 매수인이 낙찰대금을 완납하기 전까지 담보권의 부존재 등을 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 제기할 수 있고 매각허가결정에 대한 즉시항고도 가능하지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 채권의 부존재 등을 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 제기할 수 없고 경매절차 밖에서 청구이의소를 제기하여 다툴 수밖에 없다.

이처럼 임의경매와 강제경매의 차이가 확연하지만 경매에 참여할 예비입찰자로서는 특별히 구별할 필요가 없다. 다만 임의경매에서 피담보채권의 부존재, 무효 기타 저당권등기가 위조되는 등 저당권등기 자체가 무효인 경우에 그 시점에 따라 처리방법이 다르다는 정도는 알아둘 필요가 있겠다.

임의경매에서는 저당권의 무효시점이 경매개시결정등기 전이라면 매수인이 잔금을 지불한 이후에도 소유권을 취득할 수 없기 때문이다.

그러나 강제경매는 유효하게 경매절차가 완료된 훗날 그 집행권원에 표시된 청구권이 당초부터 부존재 또는 무효이거나, 경매절차 완결 시까지 변제 등의 사유로 인해 소멸되었거나, 재심으로 집행권원의 효력이 없어지더라도 유효한 경매절차를 통하여 매수한 부동산에 대한 소유권은 매수인에게 있다.(대법원 2004다44348 판결 사해행위취소 등 => ~~~(3) 채무자와 수익자 사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 입찰절차에 의하여 낙찰되어 대금이 완납되었을 때에는 낙찰인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없으므로, 채권자취소권의 행사에 따르는 원상회복의 방법으로 입찰인의 소유권이전등기를 말소할 수는 없고, 수익자가 받은 배당금을 반환하여야 한다.)
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