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지분 매각(경매)

부동산 전망대

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년02월14일 21시32분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
경매정보사이트를 검색하다 보면 가끔 부동산 전체의 2분의 1 또는 10분의 1, 전체 3000제곱미터 중 1500분의 650 홍길동지분 등 여러 사람이 공유하고 있는 부동산 중 일부 지분만 매각하는 물건을 볼 수 있다.

이 같은 부동산은 토지나 건물의 지분일 수도 있고 토지 및 건물 전부의 지분일 수도 있다.

공유지분이란 어떤 부동산의 공동소유자 각각이 소유한 지분을 말하는데, 대지 400㎡에 건물 800㎡인 건물에 소유자 2명(공동소유)인 부동산의 한 사람 지분(2분지 1)만 매각하는 경우를 놓고 그 권리를 판단해 보자.

민법에는 "공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용?수익할 수 있다.(제 263조)

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.(제264조)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.(제 265조)

①공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.

②공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.(제 266조)"라고 규정하였는데, 위 부동산을 낙찰 받는 경우 생길 수 있는 문제점과 매수인의 권리는 다음과 같다.

이 부동산에는 대항력 있는 전세권자(4억 원)와 대항력 없는 임차인 2명(보증금 합계 5천만 원, 월세 합계 3백만 원)이 있는데, 공유물에 대한 임대차계약은 과반수이상의 동의를 얻으면 적법하기 때문에 등기부에 전세권이 설정된 것으로 생각하여 공유자 두 명이 서로 합의 후 적법하게 임대한 것으로 가정한다.

대항력 있는 전세권자가 배당요구신청을 하지 않은 경우라면 매수인(경락자)은 전세금을 인수해야 하고, 건물을 인도받기 위해서는 명도소송 과정을 거쳐야 한다.(계약기간 및 특약에 따라 빠른 시일 내에 명도 받기가 쉽지 않을 수 있음)

대항력 있는 전세권자가 점유하고 있는 부분을 명도받기 위해서는 계약기간이 종료되어야함은 물론 매수인이 가진 비율만큼의 전세금을 지급하는 조건으로 명도청구를 할 수 있는 것이 아니라 전세금 전액을 변제해야 한다.

이는 공동임대인이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금반환의무는 불가분의 관계에 있기 때문이다.(대판 67다328, 서울고법 76나3032 임대한 목적물을 공유하고 있을 경우 그 임대계약과 관련하여 받아 두었던 임차보증금반환채무는 성질상 불가분의 것이다.)

다만 매수인은 자기지분을 벗어난 다른 공유자의 지분(2분의 1)에 대하여 자신이 대신 지급한 보증금에 대한 구상권 청구가 가능하다.

이처럼 공동임대인 중 2분의 1 부분에 대하여 경매가 진행되는 경우 공동임대인의 보증금반환의무는 그 성질상 불가분하여 임차인은 경매 목적물의 2분의 1만 배당받는 것이 아니라 임차보증금 전액에 대한 배당신청을 할 수도 있다.

나머지 임차인(2명)은 대항력이 없기 때문에 그들의 배당여부와 매수인간에 직접적 상관관계가 없다. 다만 인도명령신청 및 집행의 번거로움은 있을 수 있다.

한편 위 공유지분을 매수한 낙찰자의 권리는 다음과 같다.

1. 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고 다른 공유자와 협의 후 지분별로 사용?수익할 수 있다.

2. 다른 공유자가 자기 지분 이상의 공간을 사용하고 있다면 부당이득에 상응하는 임료를 청구할 수 있다.

3. 다른 공유자에게 본건 부동산의 분할을 요구할 수 있고 협의분할이 불가할 경우 법원에 분할을 청구할 수 있다.(민법 제268조 공유물의 분할청구 ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 민법 제269조 분할의 방법 ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.)

즉 공유물에 대한 분할청구소송이 진행되면 법원은 협의 및 조정으로 분할하려 하지만 협의가 어려울 경우 당해부동산을 매각(경매)하여 그 대금을 공유자의 지분비율대로 나누어 주는 판결을 하게 된다.

이때는 누구나 자유롭게 입찰에 참가할 수 있다.
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