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부동산 전망대 - 위험한 임대차 계약

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년03월20일 22시33분  
▲ 하갑용 리빙정보주식회사 대표이사
건물을 임차하여 전세권을 설정하거나 전입 및 확정일자를 받는 임차인은 통상 건물의 등기부만 확인하는데, 이는 매우 위험할 수 있다.

예컨대 토지를 매수하여 (근)저당을 설정하고 자금을 빌려 건물을 신축하였다면, 건물등기부상에 저당권이 나타나지 않아 임차인은 마음 놓고 임대차계약을 체결한다.

건물의 임대차는 그 부지의 이용도 포함되고 임차주택의 매각(경락)대금에는 통상 건물뿐 아니라 토지의 매각대금도 포함 되어 있으므로 임차인은 토지의 매각대금도 배당 받을 수 있다.

하지만 토지에 저당권이 설정되고 난 후 건물이 지어졌는데 건물임차인에게 토지매각대금을 배당한다면 토지저당권자에게 불측(不測)의 손해를 입히는 결과를 초래하기 때문에 이 경우 임차인에게는 건물의 매각대금만 배당한다.

이처럼 토지에 저당권이 설정되고 난 후 건물이 지어졌다면 등기부상 권리순서는 각각 다를 수밖에 없고, 그 설정일 사이에 임차인이 존재하는 경우에는 토지등기부를 기준하여 권리분석을 해야 한다.

즉 토지에 대한 담보물권 설정 시에 지상 건물이 존재하지 않았다면 건물임차인은 토지의 매각대금에서 배당 받을 수 없다.

임차인에 우선하는 토지저당권자가 있기 때문이다.

*대법원 1999.7.23선고 99다 25532 판결 [배당이의]

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

한편 다가구 등 주거시설이 구분된 가구와 임차인 많은 주택도 조심해야 한다.

몇 년 전 매각(경락)된 대구시 달서구 두류동 다가구주택은 감정가격이 383,211,460원이었으나, 수차례 유찰된 후 33,500,000만원에 매각되었다.

매각가격이 이렇게 많이 떨어진 이유는 대항력 있는 임차인이(7명)의 미배당 임차보증금 전액을 매수인(낙찰자)에게 인수해야 하기 때문이었다.

이같이 여러 사람이 주택의 일정부분을 임차하여 전입 및 확정일자를 받은 주택에 저당권이 설정되고 그 후에 주택이 경매된다면 매각가격이 낮아질 수밖에 없고, 주택을 매수한 경락자는 선순위 임차인의 보증금 전액(또는 일부)을 인수해야 될 확률이 높다.

이는 상가건물임대차보호법 적용대상 건물도 마찬가지여서 임차인은 계약 전 당해건물 및 토지 등기부를 꼼꼼히 확인해야 한다.

**대항력: 제3자(바뀐 소유자)에 대하여 자신(임차인)의 계약기간동안 임대차관계를 그대로 유지할 것을 주장할 수 있고, 계약이 종료된 후에도 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 그 주택(상가건물)을 사용·수익할 수 있는 권리
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