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부동산 전망대

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년04월17일 21시46분  
법원경매를 통하여 부동산을 매수하고 싶은 초보입찰자들은 통상 전문가에게 위임하는 방법을 택한다.

몇 권의 관련서적을 읽고 경매교육도 받았으며 여러 번의 입찰 경험이 있는 사람도 혼자서 해결하기 어려운 난제에 부딪치는 경우가 다반사이기 때문이다.

이때 투자자로부터 입찰가격 결정권한을 위임받은 컨설턴트는 상당한 고민을 안게 된다.

경매시장에 유입된 사례와 일반거래가 많은 아파트 및 토지는 적정입찰가격을 추정하기가 어렵지 않지만, 경매 사례가 많지 않거나 온갖 권리가 복잡하게 얽혀 있는 부동산은 입찰가격 산정 및 예상입찰자의 수와 여타 응찰자가 제시하는 입찰금액은 짐작하기가 쉽지 않기 때문이다.

투자자에게 전문가라고 자처하면서 최저매각가격보다 상당히 높은 금액으로 입찰할 것을 주장했는데 개찰 결과 차순위매수신고인과 가격 차이가 상당하거나 나홀로 입찰이라면, 반대로 다른 입찰자가 없을 것으로 예상하고 입찰가격을 최저매각가격 수준의 낮은 금액으로 제시하였는데 여러 사람이 응찰하여 고배를 마신다면 의뢰인으로부터 능력을 의심받거나 호된 항의와 질타를 받을 여지가 없지 않다.

이같이 참담한 실패를 방지하기 위하여 자칭 경매전문가는'바지'를 세우기도 하는데, 이는 책임회피에 더하여 의뢰인으로부터 능력 인정을 받기 위함이다.

바지를 세운다고 함은 가장(假裝)입찰자로 하여금 의뢰인의 가격보다 불과 몇 십만 원만 낮은 금액으로 입찰하게 하여 자신이 산정한 입찰가격이 얼마나 정확한지를 의뢰인에게 보여줌으로서 능력을 돋보이게 하는 것이다.

이처럼 가장의 차순위매수신고인(2등)을 내세워 최고가매수신고인(1등)과의 입찰가격 간극을 좁히는 전략과 달리 바지를 최고가매수신고인이 되도록 한 후 이를 무효로 판정 받게 하는 방법을 쓰기도 한다.

바지가 입찰표의 금액란에 의뢰인보다 높은 금액을 쓴 후 그 금액을 수정하여 입찰케 하는 것이다.

입찰표에 기재한 금액을 수정하면 무효로 처리하는 점을 악용한 것인데, 입찰가격 란에 금액을 적었다가 줄을 그은 다음 숫자를 다시 적고 날인 후 입찰하는 방법이다.

실례를 적시하자면 의뢰인의 입찰금액을 5억으로, 바지의 입찰금액은 5억 5천만원으로 적되 금액을 정정하여 바지의 입찰표가 무효판정 받도록 하여 의뢰인으로 하여금 기사회생의 희열을 느끼게 함은 물론 자신(컨설턴트)은 상대적으로 낮은 가격을 제시한 양심적인 사람으로 판단하게 만드는 것이다.

최고가매수신고인의 입찰표가 무효사유에 해당되면 차순위매수신고인이 최고가매수신고인의 자격을 득한다는 점을 악용한 또 다른 형태의 '바지세우기'인 셈이다.

위 첫 번째 사례가 의뢰인과 차순위매수신고인의 금액 차이를 좁히는데 목적이 있다면, 두 번째는 2등 입찰자가 1등이 되도록 한 점에서 차이가 있다.

한편 대리인이 입찰하는 경우 대리권을 증명하는 서류로서 위임장과 인감증명서가 필요한데 이중 한 가지를 빠트리거나, 법인 대표자의 자격을 증명할 수 있는 서면(법인등기부등본 등)을 동봉하지 않고 입찰한 경우에는 즉시 보완(제출)으로 유효함을 인정받았으나 악용 사례가 늘어남에 따라 지금은 무효로 처리하고 있다.
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