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[부동산 전망대] 주택임대차보호법 적용 가능한 건물

하갑용 리빙정보주식회사 대표이사 등록일 2016년05월15일 21시41분  
주택임대차보호법이 적용되는 주택이라 함은 원칙적으로 주거용 건물을 말한다.

비닐하우스나 컨테이너 등 건물로 인정하기 어렵거나 토지에 정착되지 않은 것은 주택으로 인정받기 어렵다.

토지에 정착되고 최소한의 기둥과 벽, 지붕이 있어서 주거용으로 사용하는 건물을 주택이라 하는데 건축물관리대장 및 등기부 등 공부에 등재되지 않은 건물도 포함된다.

한편 점포 안에 있는 방을 주거용으로 사용한 임차인도 주택 임차인으로서의 지위를 인정받을 수 있을까.

이에 관하여 대법원은 1995다51953 판결에서 '···임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계, 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.'고 하였다.

지면 사정 상 많은 사례와 상세한 설명을 하기에는 부족함이 있지만 몇 가지 예를 들어 소개하자면 주거용이 비주거용에 비하여 과대하거나, 주거용 방이 임차인의 유일한 주거 공간인 경우, 이사 후 비주거용 부분의 일부를 주거용으로 개조하였더라도 이사 당시 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 건물의 일부분을 개조하여 주거용으로 사용한 경우에는 주거용 건물로 인정된 사례가 있다.

대법원은 '건물의 방 10개 중 현관 앞의 방을 임차인이 내실로 사용하면서 여인숙이라는 간판을 걸고 여인숙을 경영한 경우에는 주택임대차보호법을 적용할 수 없다.'고 하였고, '임차인이 간판을 걸고 진열대를 설치하여 그 점유 부분에서 양복점 영업을 하였으며 임차인의 점유부분은 57.40평방미터인데 그 중 주거용으로 사용하는 방과 부엌부분은 10.23평방미터이고 방은 불과 4.97평방미터에 불과하여 점포와 작업실로 사용되는 47.17평방미터에 비하여 아주 작은 경우에는 주택미대차보호법을 적용할 수 없다.'고 하여 주택의 적부(適否)를 판단하였다.

이 경우 임차인이 사업자등록을 하였다면 상가건물임대차보호법 적용이 가능하지만, 상가건물임대차보호법은 보증금과 월세를 합한 금액이 일정액을 초과하면(지역에 따라 다름) 소액최우선배당은 물론 대항력도 인정받지 못하기 때문에 임차인에게 불리하다.

대법원은 95다177 판결에서 '신축중인 연립주택의 1층 소재 주택 임차인이 주민등록 이전 시 잘못된 현관문의 표시대로 <1층 201호>라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 <1층 101호>로 등재된 경우, 주택임대차보호법상 대항력이 없다."고 하였다.

즉 아파트는 물론 다세주택 및 연립주택의 임차인은 건축물대장에 등재된 동 및 호실과 같은 곳에 전입신고를 해야 한다.

한편 오피스텔은 그 용도가 업무시설인 경우 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

오피스텔 등 건물이 사무실 등으로 용도가 정해진 경우에는 해당 주민센터에서 전입신고를 받아 주지 않기 때문에 대항력 요건을 갖출 수 없지만, 사실상의 용도가 주거용이어서 임대차계약당시 주거용으로 사용 가능한 경우에는 전입신고를 받아주기도 한다.

그러나 대법원은 97다47828 판결에서는 '다세대용 단독주택(다가구주택)의 경우 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추기 위해서 지번 외에 호수까지 기재하지 않았더라도 유효하다.'고 하였으므로 다가구주택은 호실까지 기재하지 않아도 올바른 전입신고로 인정된다.

상가, 사무실, 공장 등 사업자등록의 대상이 되는 건물은 위에서 언급한 바와 같이 주택임대차보호법으로 보호 받을 수 있다.

** 다가구주택: 전체 층이 3층 이하(1층의 1/2 이상을 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 4층 이하)이고 각 층 면적의 합이 660㎡ 이하인 주택으로서, 가구 수는 2가구 이상 19가구 이내이며 각 가구별로 방과 부엌, 화장실 및 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 그러나 건축법상 단독주택으로 분류하기 때문에 구분등기를 할 수 없다.
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