Q. 안녕하세요. 저는 한 5년 전 친구와 공동으로 땅을 약 200평 정도 1필지를 구매하여 각자 지분을 갖는 형식으로 등기를하였습니다. 최근에 제가 이 땅에 건물을 좀 지으려고 하는데 같이 공동으로 등기한 친구가 동의하지 않고 있습니다. 이 경우 어떠한 방법으로 위 대지를 지분에 맞춰서 분할 가능한가요?

A. 공유물을 분할금지를 내용으로 하는 당사자 간에 약정한 사정이 없는 이상 다른 공유자에게 그 분할을 청구할 수 있습니다.

분할방법에 관하여 협의가 되지 아니하는 때에도 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있는데, 이 경우 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명할 수 있습니다

재판에 때문에 공유물을 나누는 경우에는 다른 공유자들을 피고로 하여 재판을 진행하여야 하며, 재판을 청구하면서 원하는 분할방법을 제시하는 것이 일반적입니다. 법원의 판결은 토지나 건물을 현물로 나누도록 하는 내용이 되는 것이 원칙이고, 현물로 나눌 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는데, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 청구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는 것이기 때문에 반드시 질문자가 원하는 특정 부분을 귀하의 단독소유로 하는 판결이 된다는 보장은 없습니다.

대금 나누기 위한 요건인 현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다는 사정은 공유물 전체 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라, 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그중 1명이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분가액이 공유물분할 전 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함됩니다

그러므로 귀하는 토지의 공유자들과 협의가 성립되지 않아서 협의분할이 불가능하다면, 법원에 공유물분할청구를 하여 법원의 판결에 따라 나누는 방법을 써야 하는 것입니다.

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