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주택·소액임차인의 우선변제권

이용원 신화법률사무소 변호사 등록일 2017년07월06일 19시31분  
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▲ 이용원 신화법률사무소 변호사

주택임대차보호법상 ‘소액임차인의 최우선변제권’이란 보증금 중 일정금액에 대해서는 선순위 저당권 등 담보물권자 보다 우선하여 배당받을 지위를 인정하여 특별히 보호를 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

‘소액임차인’에 해당하려면, 임차보증금이 서울특별시의 경우 1억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)의 경우 8천만원, 광역시(‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 6천만원, 그 밖의 지역의 경우 5천만원 이하에 해당하여야 합니다.

소액임차인에 해당하면, 자신의 보증금 중 서울특별시의 경우 3천 400만원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)의 경우 2천 700만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 2천만원, 그 밖의 지역의 경우 1천 700만원을 최우선하여 변제받을 수 있게 됩니다.

소액임차인이 위와 같은 ‘최우선변제권’을 취득하기 위해서는 ① 경매신청의 등기 전에 ② 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 합니다(주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제10조 및 제11조).

한편, 주택임차인이 ‘우선변제권’을 취득하기 위해서는 ① 주택의 인도와 ② 주민등록 그리고 ③ 임대차계약서상의 확정일자를 갖추어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

따라서 소액임차인이 경매신청의 등기 전에 ① 주택의 인도와 ② 주민등록 그리고 ③ 임대차계약서상의 확정일자를 모두 갖춘 경우에는 주택임대차보호법상 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 그리고 ‘최우선변제권’을 모두 취득할 수도 있습니다. 이 경우 임차주택에 경매가 실시된 경우 배당방법이 문제됩니다.

주택임차인의 ‘우선변제권’은 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하면 됩니다.

만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법은 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하면 됩니다.


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