부동산 경매에 대해 알고 싶습니다. 부동산 경매절차는 강제경매와 임의경매 두 가지가 있으며 강제경매는 채무자에 대해 채무가 있어 받지 못할 때 이를 법원에 소송을 제기해 지급명령결정문 또는 판결문 그리고 화해권고조정문등과 같은 승소판결문을 받은 이후, 이를 재차 법원에 경매신청하는 것을 말합니다. 임의경매란 저당권 또는 담보권을 가진 채권자가 담보권에 의해 보장되는 우선변제를 받기 위해 담보의 목적물을 경매하는 것을 말합니다. 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청, 법원의 경매개시결정, 매각 준비...
2006년 12월 30일 카센터를 보증금 5천만원, 월 150만원에 2년 약정으로 임대차해 오던 중 2008년 3월 20일 계약조건 변경으로 계약서를 재작성해 영업을 계속했습니다. 그런데 최근 임대인으로부터 '임대할 의사가 없으니 올 12월 30일까지 명도해 달라'는 통고를 받았습니다. 그러나 2008년 3월 20일부터 5년을 주장하고 싶은데 가능한지요. 상가건물임대차보호법은 5년 범위 안에서 임차인을 보호하고 있지만, 상가임대차 전부를 보호하는 것은 아니고 지방의 경우 임차보증금 1억 5천만원까지의 상가 임대차...
분묘기지권이란 무엇인가요. 분묘기지권이란 남의 토지에 분묘를 설치한 자가 봉사 및 제사를 하기 위해 분묘가 소재한 타인의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 관습상 지상권과 유사한 물권입니다. 판례와 현행 장사 등에 관한 법률에 의하면 분묘기지권은 다음의 세 경우에 성립 취득됩니다. 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우와 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치해 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 묘지를 시효 취득한 경우입니다. 다만, 현행 장사법 제27조 제1, 3항에...
상가 임대차 기간이 2년인데 임차인이 8개월 동안 월세를 지불하고 있지 않습니다. 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있나요. 임대차 계약 중에 일방이 채무를 불이행하면 계약을 해지할 수 있습니다. 임차료를 2개월 이상 미지급하면 해지할 수 있는데 미지급이 연속 2개월이 아니라도 2개월 이상이면 계약을 해지할 수 있습니다. 사안에서는 8개월 이상 월세를 미지급했으므로 위 요건에 해당합니다. 계약을 해지하려면 해지의 의사표시가 상대방에게 도달해야 하는데 위 도달요건을 확실히 하기 위해 위 내용증명을 발송...
지난 3월 22일 발표된 주택거래 활성화 방안은 어떤 내용을 담고 있나요. 주택거래 활성화 방안의 추진배경은 주택시장과 서민주거 안정을 중요한 경제정책목표로 인식하고 주택정책을 추진, 우선 3월말 DTI(총부채상환비율) 자율적용 종료시한을 앞두고 주택시장과 금융시장 상황 면밀히 모니터링해 고정금리·비거치식·분할상환 대출에 대해 DTI 비율을 최대 15%포인트까지 확대 적용키로 했습니다. 또 서민의 주택구입을 위한 자금조달에 애로가 발생하지 않도록 DTI 면제대상인 소액대출의 한도확대(5천만원→1억원) 지속 유지하...
임차인이 약정기간 1년으로 임대차계약 체결 후 6개월이 경과한 시점에서 임차인의 개인적 사유로 임대인에게 일방적으로 임대차해지를 요구하며 보증금의 반환 및 월 차임지급을 거절하고 있습니다. 상기 상황에서 임대인은 임차인의 계약해지 요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있습니까. 즉 임차인의 사정에 의한 것이므로 새로운 임차인이 정해지고 그때 보증금을 반환해도 되는지 알고 싶습니다. 임차인이 월 차임지급을 거절할 경우 차임연체가 2기 이상이면 임대인은 차임연체를 이유로 계약 해지할 수 있는지요. 명시적...
도시기본계획은 무엇이고 도시관리계획은 또 무엇인가요. '도시기본계획'이라 함은 특별시·광역시·시 또는 군의 관할구역을 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로 도시관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말합니다. 도시기본계획은 도시의 물적·공간적 측면뿐 아니라 환경·사회·경제적인 측면을 모두 포괄해 주민생활환경의 변화를 예측하고 대비하는 종합계획이며, 도시행정의 바탕이 되는 주요지표와 토지의 개발 및 보전, 기반시설의 확충 및 효율적인 도시 관리 전략을 제시함으로써 하위 계획인 도시 관리 계획 등 관련...
주택임대차보호법에 계약기간이 24개월입니다. 12개월로 계약 시 법적보호는 보장할 수 있는지요. 또 특약사항에 기재된 계약기간을 임대인이 유효함을 주장할 수 있는지요. 임대차보호법 제4조 제1항은 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'고 규정하고 있습니다. 또 동법 제10조는 '이법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'고 규정하고 있습니다. 따라서 설사 임대차 기간을 1년으로 정했다고 해도 그 약정이 임차인에게 불리한 것이라면 이는 무효입니...
연접개발제한제도가 폐지됐다고 하는데요. 자세히 알고 싶습니다. 연접개발 제한 규정의 폐지의 내용을 담고 있는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'개정안이 2월 28일 국무회의를 통과했습니다. 연접개발이란 건축물의 건축 토지의 형질변경 적치행위 등 일련의 개발행위를 함에 있어 일정 면적이 넘으면 더 이상 허가를 하지 않는 규정입니다. 면적의 범위는 다음과 같습니다. 도시지역의 경우 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역은 1만㎡(3천25평)미만 △공업지역은 3만㎡(9천75평)미만 △보전녹지...
상가임대차보호법에 대해 알고 싶습니다. 영세상인을 보호할 목적으로 2002년 11월 시행된 상가건물임대차보호법 역시 주택임대차보호법과 큰 틀은 같습니다. 다만 사업자등록의 대상이 되는 상가, 사무실, 공장, 창고 등 영업용 건물을 임차한 경우에만 이법의 적용을 받습니다. 사업자등록 대상이 아닌 동창회 사무실이나 교회 등의 비영리단체 건물은 이 법의 적용을 받지 않습니다. 또 임차해 영업용으로 사용하는 경우에만 이 법의 적용을 받을 수 있습니다. 특히 보증금 기준(월세가 있다면 '보증금+월세×10...
이번 불법산지전용 임시특례제도에 대한 일시허용 절차는 어떻게 됩니까? 지목이 임야인 토지를 적법한 절차 없이 형질 변경해 공용·공공용 또는 농림 어업용 시설로 이용하고 있는 토지에 대해 산지 전용허가 등 지목 변경에 필요한 처분을 할 수 있도록 산지관리법이 개정돼 시행되고 있습니다. 대상은 5년 이상 사용, 본인 소유의 토지로 국방 군사시설, 공용·공공용, 농림어업용(농림어업인의 농가주택 포함-실제 주거용) 및 전·답·과수원으로 사용하는 토지가 해당됩니다. 신청자는 오는 11월 30일까지 불법전용산지 ...
(질문) 주택임대차보호법에 대해 알고 싶습니다. (답변) 임대차보호법은 세입자(임차인)의 권리를 보호하기 위해 제정된 법으로, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법으로 나뉩니다. 이 두 법은 임차인의 권리 보호라는 큰 틀은 같지만 세부적으로는 다소 차이가 있습니다. 주택임대차보호법은 1981년 처음 제정 시행됐는데 민법에서 정한 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 다른 면이 있고 민법에서 보호하기 어려운 면을 보완하기 위해 제정된 특별법입니다. 이법의 핵심은 대항력 인정, 우선변제권, 소액임차인 최우선변...
같은 곳의 땅인데도 값이 다른 이유는 무엇인가요. 땅값은 지목과 용도지역 그 외 현황, 교통여건 등을 두루 살펴 가격을 책정하기 때문에 개별적 지번을 알아야 판단할 수 있습니다. 땅의 가치는 현황, 길, 도시계획, 용도지역과 지목에 의해 좌우된다고 해도 과언이 아닙니다. 어떤 땅이든 구입시에는 토지이용계획 확인원을 확인해야 합니다. 토지이용계획 확인원에는 여러가지 관련된 개별법들의 행위제한과 용도지역, 지목이 나옵니다. 부동산용어가 낯설고 어렵지만 기본적인 것만 이해하면 구입할 땅을 판단...
-모든 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있나. 아니다. 이 법은 사업자등록이 되는 영세상인으로 한정된다. 또 이 법의 적용을 받으려면 임대차 계약 후 사업자등록증과 임대차계약서 원본, 건축물관리대장 등을 가지고 관할 세무서에 가서 확정일자를 받아야 한다. -지방에서 임대차 계약을 갱신하려 한다. 임대인이 보증금의 10% 인상을 요구했는데, 10%를 올려주면 1억5천만원이 넘는다. 이 경우도 법의 보호를 받을 수 있나. 인상된 보증금(환산)이 1억5천만원(지방)을 초과하므로 이법의 적용 대상에서...
(질문) 전원주택을 구입할 때 주의해야 할 점이 궁금합니다. (답변) 답답한 도시를 떠나 자연과 어우러지는 삶을 꿈꾸지 않는 도시인은 없을 겁니다. 획일적인 아파트보다 자연을 꿈꾸는 전원주택이 인기를 끌고 있습니다. 그러나 드넓은 농지에 집을 아무렇게나 짓는 것은 안 되는 일로, 잘 알고 용도에 적합한 부지를 매입해야 합니다. 도시와 멀리 떨어져 있지 않고 자연 친화적인 곳에 텃밭을 일굴 수 있는 땅을 선택하는 것이 좋습니다. 배산임수에 남향, 남동향이 좋습니다. 축사가 있는지 주위 환...
-확정일자 받은 직후 주소를 옮기면 안 되나? 주소이전 시점부터 대항력및 우선변제권 등을 잃게 된다. 임차인은 함부로 주소지를 옮겨서는 안된다. -전임신고가 안되면 확정일자도 효력이 없나? 확정일자는 전입신고를 전제로 한다. 따라서 임차계약서에다 확정일자 날인을 받았더라도 전입신고가 되어 있지 않으면 우선변제권 등을 행사 할수없다. 그러나 세대주가 주민등록을 새로 임차한 주택으로 옮기지 못했더라도 가족 중 아무나 주민등록상 전입신고를 한 경우에는 인정된다. -임대차 기간 중간에 집주인이 바뀌었는데 계속 살...
처음으로 주택을 구입하려고 합니다. 집을 구입할 때 확인해 볼 서류가 있다는데요. 어떤 것을 확인해야 하는지와 주의해야 할 점이 궁금합니다. 집을 살 때 필요한 서류는 등기부와 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인서 등입니다. 먼저 등기부 등본을 확인해야 합니다. 근저당이나 가압류가 있을 경우 잔금지급 전까지 말소가 되는지 확인해야 합니다. 공인중개사가 개입돼 있다면 직접 물어보면 되고 인수인계 할 부분도 문의하면 됩니다. 등기부등본은 잔금지급 전에 반드시 다시 열람해서 변동사항이 없는지 확인...
나대지 등 토지에 근저당을 설정하는 경우 통상 지상권을 함께 설정하는데, 이는 토지의 교환가치를 보존하기 위해서이다. 즉 지상권설정을 함으로 인해 토지상에 무단건축 행위를 미연에 방지하고, 만약 소유자 등이 함부로 건축물이나 구축물을 설치해도 그 건축물은 존재할 권리를 갖지 못하기 때문에 경매 시 토지의 매각금액이 현저히 떨어지는 등 채권자의 권리가 훼손되지 않도록 방지함이 그 목적이다. 그러면 지상권설정자(근저당설정자=소유자, 채무자)가 지상권자(근저당권자)의 동의를 받아 건물을 축조했는데, 근저당설정자가 채무...
건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 계약갱신 거절, 또는 전세금 인상 등 조건변경의 통지를 하지 않으면 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다(민법 제312조 축약). 이때 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통지할 수가 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(민법 제313조 4항). 주택임차권의 묵시적 갱신 임대인이 계약기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신의 거...
지상권은 타인 소유의 토지소유권을 제한하며 직접·배타적으로 지배할 수 있는 물권(物權)이지만, 임차권(토지)은 타인의 토지를 사용·수익할 수 있는 채권(債權)에 지나지 않는다. 전세권은 민법 제303조 1항에 규정된 바와 같이 타인의 부동산을 사용·수익하면서, 그 사용료(차임)를 지급하지 않는 대신 임대인에게 일정금액의 전세금을 지급(보관)하고 일정기간동안 당해부동산을 사용할 권리를 얻고, 전세권설정자(임대인)는 전세금의 이자수입을 사용료에 갈음하는 것으로 채권인 임차권과 달리 민법에 규정된 8가지 물권 중 하나이다. ...