지상권설정자(토지임대인)의 계약갱신 거부로 토지임대차가 종료되고 지상권이 소멸되어 토지임대인이 건물철거 및 토지인도 소송을 제기한다면 법원은 이를 인용하겠지만, 건물소유자(지상권자)는 토지소유자(지상권설정자)에게 지상물(건물, 공작물 등)에 대한 매수청구를 할 수 있다.(민법 제283조 제2항-지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.) 여기에서 상당한 가액이라 함은 통상 감정평가사의 감정가격을 참작하여 결정한다. 대법원 199...
지상권은 타인 소유의 토지소유권을 제한하며 직접·배타적으로 지배할 수 있는 제한물권(制限物權)인 용익물권(用益物權)으로, 지상권자가 토지소유자(지상권설정자)의 토지위에 건물, 공작물, 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리이다(민법 제279조). 다만, 토지소유자와 지상권자 사이에 설정계약을 체결한 후 반드시 등기를 해야(필수) 취득된다. 한편 임차권은 민법 제618조(임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그...
부동산시장에 전세 값이 폭등하고 소형 아파트가 달리면서 건설업체들이 조심스럽게 아파트 시장에 뛰어 들고 있지만, 아파트는 최하 2~3년의 건축기간이 필요하므로(토지를 매입해 신축하는 경우 4~5년 이상의 기간 필요) 당분간은 수요에 비한 공급량이 적어 소형아파트의 대세 상승에 큰 이의를 제기할 이유는 없다. 그러나 도시형 생활주택은 과히 붐이라 아니 할 수 없을 만큼 착공이 많다. 도시형 생활주택은 행정 절차가 간소하고 공사 기간이 짧아(대략 6개월~1년) 조건만 맞으면 단 기간에 엄청난 물량을 쏟아낼 것이다. ...
부동산, 시장과 반대로 가야하는 이유 2004년 3월 22일 '성매매특별법(법령의 공식 명칭-성매매방지 및 피해자보호 등에 관한 법률)'이 제정되어 공포·시행된 후 많은 숙박업소가 서리를 맞아 경매 시장에 넘겨졌던 기억은 지금도 또렷하다. 당시 부동산(경매 포함) 매수와 관련한 조언을 얻으려 필자를 찾았던 많은 투자자들에게 이런 여관을 추천했으나, 대개의 사람들은 거들떠보지 않았음도 기억한다. 하긴 매출이 반으로 줄어들어 일반 매매는 물론 경매시장에서조차 찬밥 대우를 받던 여관을, 부동산 내공이 깊지 ...
경매부동산을 검색하다 보면 변경(또는 연기)이 잦은 물건을 볼 수 있는데, 그 이유는 부동산의 가치에 비해 채권액이 적거나, 상권이 좋은 곳에 소재하는 상가 및 인기 있는 아파트 등 소유자가 잃기 싫어하는 물건이 대부분이다. 이런 부동산의 소유자(채무자)는 채권자에게 이자를 조금씩 갚으면서 경매 연기를 부탁한 경우가 많아, 여러 번에 걸친 입찰기일 변경(또는 연기) 후 취하되는 경우가 태반(殆半)이다. 또 경매 진행 과정에서 뒤늦게 민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)의 사유가 발견된 경우 제1...
부동산경매가 신청되면 법원은 감정평가사를 선정해 당해부동산에 대한 가격을 평가하게 하는데, 입찰에 참가하려는 사람은 감정평가서를 기초로 입찰가격을 산정하지만 감정평가서 상의 금액은 신뢰할 수 없다. 채권자가 경매를 신청한 후 입찰까지는 통상 4~6개월 정도(최근에는 다소 빨라지고 있는 추세임)의 기간이 소요되기 때문에 감정시점과 입찰시점 사이에 시세의 변동이 있을 수 있기 때문이다. 더욱이 2006타경 또는 2007타경 사건(경매 부동산의 사건의 번호는 2009타경0000 임의경매 또는 2010타경0000 강제경...
법원 부동산 경매는 보고 들을 수 있는 정보의 한계성(限界性) 때문에 이해관계인이 아닌 일반인으로서는 당해(當該)부동산에 대한 정확한 가치 판단 및 입찰가격 산정(算定)이 어렵다. 가령 연한(年限)이 높은 아파트는 고액을 들여 수리한 경우가 많은데, 이런 아파트에 입찰을 하려면 수리한 아파트와 그렇지 않은 아파트의 가격, 수리한 부분 및 비용의 많고 적음에 따른 가격 격차 등을 확인해야 하지만 이를 직접 보지 않고 판단하기란 사실상 불가능하다. 가끔 시세에 근접(近接)하는 가격에 매각(낙찰)되는 부동산은 매수인(낙찰...
근자에 들어 부쩍 늘어난 유치권은 가장유치권이 태반이라 해도 과장이 아닐 것 같다. 설혹 실제 공사를 시공한 사람에 의한 유치권신고도 과하게 부풀려 졌거나, 유치권 성립이 어렵다는 것을 잘 알면서도 억지 주장을 펴는 경우가 대부분이다. 이렇게 악용되고 있는 유치권신고는 입찰을 피하게 하거나, 매각(낙찰)금액을 하락하게 만들어 결국 자금을 빌려준 채권자는 큰 피해를 볼 수밖에 없다는 점에서 매우 우려되는 현상이다. 이렇게 과장 및 남용되고 있는 유치권신고를 방지하기 위해, 채권은행에서는 대출과정(사전)에 공사...
임대차가 먼저 이루어진 주택(상가)을 담보로 은행에서 대출을 받기란 사실상 어렵다. 이 경우 은행에서는 통상 전입신고 된 임차인의 한시적 전출을 요구하거나, 전입자부터 무상거주확인서를 받는다. 집주인의 간곡한 부탁에 못 이겨 실사를 나온 은행 직원에게 '나는 주인의 친인척으로, 전입신고는 돼 있으나 실제 무상으로 거주하고 있다'고 말하고 무상거주확인서에 도장을 찍어 준 사람이 막상 경매가 진행되자 자신의 대항력을 주장한다면 어떻게 될 까. 대법원 2000년 1월 5일 99마4307 결정 '부동산강제경매' ...
아파트나 연립주택, 빌라(다세대주택) 등 집합건물은 그 건물의 종된 권리인 대지권을 건물과 분리하여 처분할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조, 전유부분과 대지사용권의 일체성). 그러나 단독주택, 또는 상가 및 공장 등 일반 건물은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 분리해 처분할 수 있다. 즉 따로 따로 근저당을 설정하거나 별개로 분리해 매매할 수도 있다. 이와 같은 이유로 집합건물이 아닌 부동산은 토지의 저당권자와 건물의 저당권자 및 그 권리의 순서가 다를 수 있는데, ...
일부 소액최우선배당이 가능한 임차인이 채무자(낙찰 이전의 소유자)와 친인척 등 특별한 관계인이어서 가장임차인이라는 판단이 선 채권자(배당에서 불이익을 받게 되는 채권자)가 제기한 배당이의소송에서 가장 중요한 관점은 계약이 이루어 진 날의 임차보증금 지급여부일 것이다. 피고가 소유자와 특별한 관계인으로 가장임차인이라면, 통상 계약서는 있으나 임차보증금을 지급한 사실(수표번호, 송금통장사본 등)을 증명하지 못한다. 피고가 임차보증금 지급사실을 입증하지 못하고, 여타 특별한 사정이 없다면 재판은 원고(소를 제기한 채권자)...
배당기일에 출석한 채무자나 채권자는 배당표의 작성, 확정, 실시와, 다른 채권자의 채권 금액 및 순위에 관해 이의를 진술할 수 있는데 소액임차인 및 근로자의 임금채권과 관련한 최우선배당에 대한 이의가 대부분이다. 이의가 정당하면 즉시 시정하지만 부당하면 그대로 배당표를 확정하는데, 배당표 확정에 이의가 있는 사람은 청구의의의 소 및 배당이의의 소를 제기할 수 있다. 배당이의의 소는 배당기일부터 7일 이내에 제기해야 하고, 이의를 제기한 채권자나 채무자는 원고가 되고 배당이의의 소로 배당액이 줄어들게 되는 채권자는...
경매 입찰에서 최고가를 제시한 낙찰자(최고가매수신고인)는 일주일 후 판사로부터 최고가매각허가결정을 받게 되고(불허가 결정이 될 수도 있음), 일주일간의 즉시항고기간이 도과되면 법원은 대금지금기한을 정해 낙찰자에게 통지한다. 낙찰자가 대금을 납부하면 법원은 배당기일을 정해 배당을 실시하는데, 배당기일 3일전부터 미리 작성한 배당표를 각 채권자와 채무자 및 이해관계인에게 열람토록 하고 필요한 사람은 배당표를 받아볼 수 있다. 배당표에는 매각대금 및 납부지연에 따른 이자, 낙찰 후 이유 없이 대금을 납부하지 않은 경...
주택임대차보호법에서는 임차보증금이 일정금액 이하인 소액임차인에 해당되는 경우 근저당 설정일보다 늦게 계약 및 전입신고를 했더라도 일부 금액에 한해 선순위 근저당권자보다 먼저 배당 해 주는데, 가령 2008년 8월 21일 이후 최초근저당이 된 주택의 보증금이 5천만 원 이하인 임차인으로 그 지역이 대구 등 광역시(달성군 등 광역시에 속하는 군 지역은 제외)라면 배당 시 근저당권자보다 먼저 1천7백만 원을 최우선 배당한다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로, 임대차에 관해서는 민법에서 여러 가지 상세한 규정을 두고 ...
경매 부동산 중에는 공부상 주택이지만 현황은 점포가 있거나, 상가이지만 방이 딸린 부동산을 임차한 임차인에 대해 과연 법원에서는 주택임대차보호법을 적용할 것인지, 상가건물임대차보호법을 적용할 것인지가 모호해 판단이 어렵고 확신이 서지 않는 경우가 많다. 주거와 점포 겸용으로 사용 가능한 이런 물건에 대한 판례는 구체적인 경우에 따라, 임대차의 목적에 따라, 전체건물과 임대차목적물의 구조 및 형태, 주된 용도 및 이용 현황에 따라, 임차인이 주거를 하면서 일상생활을 영위했는지 또는 임차인의 유일한 주거공간인지에 따라 이를...
부동산이 경매로 매각되면 법원은 각 채권자에게 배당을 하는데, 매각대금에서 경매비용을 공제한 1순위는 일정금액 이내 소액임차인의 보증금이다. 소액임차인으로 인정받기 위해서는 경매개시결정등기 전에 부동산을 인도받고 전입신고를 해야 하지만, 적용 금액은 최초근저당(또는 담보가등기, 압류, 가압류 등)일에 따라 다를뿐더러 지역마다 다 다르다. 예컨대 2001년 9월 15일 이후에 최초 근저당(또는 압류, 가압류)된 대구 소재 주거용 건물이 경매되면 임차보증금 3천500만원 이내의 임차인에게 1천400만원을(포항 등 기...
가등기는 매매예약, 또는 매매계약을 체결한 후 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기(保全假登記)와 돈을 빌려준 채권자가 채무자의 채권을 담보하기 위해 설정하는 담보가등기(擔保假登記)가 있다. 소유권이전청구권보전가등기는 소유권이전(所有權移轉)에 관한 본등기(本登記=終局登記)를 할 수 있는 요건이 미처 갖추어지지 않았거나, 매수자가 종국등기의 절차를 미루고 싶을 때 권리를 확보를 위한 예비등기(豫備登記)이므로 순위보전의 효력이 있어, 가등기 후 훗날 본등기시 그 순위는 본등기일자가 아니라 가등기 당시의 순위에 따른다. ...
소유권이전청구권가등기는 본등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우 장래에 행할 본등기에 대비해 미리 순위를 보존하기 위해 하는 예비등기로, 순위보전의 효력이 있다. 즉, 가등기에 기해 뒷날에 본등기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르게 된다. 예컨대 매도인 '갑'과 매수인 '을' 사이에 부동산매매계약을 체결하고 소유권이전청구권보전가등기를 설정한 후에 '병'에게 부동산 소유권이 이전되고 '정'에게 근저당설정이 된 경우 매수인 '을'이 가등기에 기한 본등기를 하면 '병', '정'의 등기는 소멸되고 '을'이 ...
이해관계인이란 어떤 부동산에 대한 경매가 진행됨으로 인해 영향을 받게 되는 자로, 민사집행법 제90조에 명시돼 있는 아래의 사람을 칭한다. 1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자 -근저당 등에 기한 임의경매신청자 및 판결문 등을 근거로 강제경매를 신청한 자 및 배당요구한 채권자 등 2. 채무자 및 소유자 -집행채무자를 말하며, 차용증 등을 받고 단순히 돈을 빌려준 채권자는 해당되지 않음 3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 -경매신청등기 당시에 이미 등...
시간만 주어지면 채무를 갚을 수 있음에도, 자신의 부동산에 대한 경매가 진행 중인 소유자로서는 어떤 방법으로든 시간을 벌어야 한다. 그러나 소유자(채무자) 혼자서는 매각(입찰)기일을 연기할 수 없어 경매신청채권자에게 밀린 이자를 지급하는 등 채권자를 설득하여 동의를 받으면 가능하다. 또 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청(민사집행법 제86조)을 할 수 있고, 매각허가에 대한 이의신청(동 법 제121조)과 매각허가결정의 취소신청(동 법 제127조)도 가능하며, 매각허가결정...