돈이 필요한 사람은 자신의 부동산, 또는 타인의 부동산을 채권자에게 담보로 제공하고 돈을 빌리는데 이때 흔하게 설정하는 것이 (근)저당권이다. 이렇게 담보로 제공된 부동산이 경매로 매각될 경우 저당권자는 여타채권자 및 일반채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있다. 다만 저당권 등 담보물권간의 순위는 설정 시간 순서에 따른다. 저당권의 효력과 그 효력이 미치는 범위는 아래와 같다. 1. 저당권으로 우선변제를 받을 수 있는 금원은 원본(차용 원금), 이자, 저당권의 실행비용(경매비용) 등이다. ...
바둑판에서 흔히 쓰는 말 중에 '9급 열 명이 붙어도 5급 한명 못 이긴다'란 말이 있다. 훈수로 인한 이득이 있기 위해서는 훈수를 드는 사람의 실력이 전제되어야 한다는 말이다. 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 배당요구를 한 사실만으로 무조건 배당이 된다고 생각하여 낙찰을 받았는데, 그 확정일자가 선행 경매시의 확정일자여서 대항력 있는 임차인에게 배당이 되지 않아 임차보증금 전액을 매수인(경락인)이 인수하는 경우가 있다. 반면 아무리 봐도 대항력 있는 임차인인데, 배당요구를 하지 않아 매수인(경락인)에게 인...
확정일자란 어떤 날에 어떠한 임대차계약 사실이 있었음을 공공기관(동사무소, 세무서, 등기소 등)에서 확인받는 것이다. 경매 부동산이 매각되면 등기부상 권리자 및 임차인에게 배당을 하는데, 이때 임대차계약서상에 확정일자가 없다면 배당을 받을 수 없다. 때문에 반드시 갖춰야 한다. 며칠 전 경매 대구에 소재한 주택 중 한 번 유찰(감정가 대비 70%)된 물건이 낙찰됐다. 이 주택은 대항력 있는 임차인의 임차보증금 전액을 매수인(경락인)이 인수해야 하는 물건이기 때문에 최소한 한 번 더 유찰(감정가 대비...
도시형생활주택이란 싱글족 및 1~2인 가구, 신혼부부 및 서민을 위한 주택 건설을 늘리기 위해 2009년 5월부터 도입된 새로운 주거 형태다. 단지형 다세대(전용면적 85㎡ 이하)와 원룸형(12~30㎡), 기숙사형(7~20㎡)으로 나뉜다. 원룸형은 기존과 다름없지만, 기숙사형은 거주공간에 화장실과 샤워시설을 둘 수 있으되 취사실과 세탁실은 공동으로 사용하는 주거 형태로, 실제 현황이 편법, 불법 주거시설이었던 속칭 고시원 등이 여기에 해당한다. 다만 20가구 이상 150가구 미만으로 구성되며 '국토계획 및 ...
부동산 투자자의 유형은 장기간 투자로 대박이 가능한 전, 답, 임야 등을 선호하거나 단기 매매에 의한 시세 차익을 바라거나 투자대비 월세수입이 높은 경우에 투자하는 사람이 있다. 반면 원룸 등 월세수입이 높은 건물을 선호하는 사람들에게 수익성건물을 매도하려는 사람은 대출금액을 높이는 등 빚을 지렛대로 이용해 투자 수익률을 극대화하지만 이는 레버리지 효과에 의한 착시 현상일 뿐이다. 뿐만 아니라 월세도 집값을 결정하는 주된 요인이므로 보 증금 300만원에 월세 30만원인 원룸에 대해 부동산중개업자에게 100만...
경제 용어에 레버리지효과가 있다. 회사채를 발행하거나 은행의 차입금 등 부채를 이용해 수익률을 극대화함으로써 자기자본대비 이익률이 상승하는 효과를 말한다. 금융, 주식, 원자재 등의 거래에서 주로 사용하는 용어지만, 부동산 불패 신화가 사회 저변에 깔려 있었을 때 재테크의 수단으로 부동산 매수금액 대부분을 대출받은 재원으로 지급하던 방법도 레버리지효과라 할 수 있다. 가령 보증금 1억 원에 월세 5백만 원을 받는 상가건물을 7억 원에 매수한다면 임대수익은 연 6000만 원(수익률 10%)이지만, 연 6%의...
과거에는 임대차기간이 종료되고 임대인으로부터 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 옮기면 종전에 가진 대항력(바뀐 주인에게 대항하여 자신의 임차보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리)과 우선변제권(부동산이 경매로 매각되면 후순위권리자에 우선해 배당받을 권리)이 상실되기 때문에 자신의 보증금을 반환받을 때까지 그 주택에 인질로 잡혀있는 경우도 없지 않았으나, 1999년 3월 1일부터 주택임차권등기명령제도가 시행되면서 이런 불편함이 없어졌다. 이 제도는 임대차 기간이 종료됐으나 보증금을 반환...
경매로 임차보증금을 떼이는 사람이 적지 않다. 임차인은 집주인의 잘못으로 자신의 전 재산인 임차보증금을 잃었다고 생각하지만, 조금만 신경을 쓰면 사전에 방지할 수 있는 경우가 많아 임차인의 오해와 게으름에 기인한 피해도 없지 않다. 임차보증금을 안전하게 지키려면 반드시 임차할 주택의 등기부등본을 확인해 임차권등기가 됐는지, 경매가 진행 중인지 확인해야 하는데, 자신이 지급할 임차보증금이 소액이므로 소액임차인에게 적용되는 최우선배당에 해당된다는 점만을 금과옥조로 믿은 나머지 등기부를 확인하지 않았거나 간과했기 때...
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 일주일 후에 매각 허가 또는 불허가 여부를 결정한다. 통상 이해관계인의 진술이나 심리 없이 매각 허, 부를 결정을 하지만 이해관계인의 진술을 듣고 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 후에 결정하기도 하는데, 법원은 매각결정기일을 변경할 수도 있다. 매수신고인이나 이해관계인은 법원의 매각허가가 부당하고 아래의 요건에 해당될 경우 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 있다. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때 △최고가매수신고인이 부동산을 매수할 ...
경매 신청된 부동산을 매각(경매)함에 있어 법원에서는 매각절차에 공통적으로 적용하기 위해 정해 놓은 법정매각조건이 있는가 하면, 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들을 이해관계인의 합의, 또는 법원의 직권으로 변경해 실시하는 매각조건도 있는데 이를 특별매각조건이라 한다. 예컨대 저당권부 별도등기 있는 집합건물(아파트 등)에 대한 경매신청이 있는 경우 토지(대지권)에 대한 저당권 인수조건, 공유부동산의 지분 매각 시 신청채권자 아닌 선순위저당권 인수 조건, 재매각(재경매) 물건의 경우 입찰보증금 상향(20%...
매각(경매)을 실시했으나 입찰에 참가한 사람이 없어 유찰된 경우, 매각을 허가할 수 없는 사유가 있어 매각불허가 된 경우, 매각허가결정이 항고심에서 취소된 경우, 매수가격 신고(낙찰) 후에 천재지변 등 자기가 책임질 수 없는 사유로 당해부동산이 현저하게 훼손되거나 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동돼 최고가매수신고인(매수인)의 신청에 의해 매각불허가 결정을 하거나 매각 허가결정을 취소한 경우에 실시한다. 반면 재매각(재경매)은 최고가매수신고인에 대해 매각허가결정이 확정됐으나 그 자가 대금(잔금)을 지급하지 않아 실시하...
경매부동산의 종물 또는 부합물로 판단해 매각목록에 포함시켰던 제시 외 부동산 및 구축물, 수목 등의 실제 소유자가 다르거나, 매각(입찰)기일이 지정된 후에 유치권신고자가 나타나거나, '기계기구 포함 일괄매각'으로 공고된 공장 등의 기계가 없어져 작성·공고된 매각물건명세서와 일치하지 않을 경우 매각목록 및 최저매각가격을 수정하고 권리관계를 정정·공고하기 위해 기일을 변경한다. 한편 채권자의 신청에 의해 기일이 변경되기도 하는데, 가령 신고된 유치권이 허위, 또는 과장된 경우 그대로 매각절차를 진행한다면 매각(낙찰)금액이 낮아져 ...
경매절차가 진행되고 있는 중에 당해부동산 및 이해관계인 사이에 새로운 권리가 발견되거나 권리의 변동이 있고 이를 미처 공고하지 못한 경우, 또는 요식을 갖춘 이의가 제기돼 그 사유가 상당하다고 인정되면 법원은 직권으로 매각기일을 변경한다. 대구지방법원의 경우 채권자, 또는 채권자의 동의를 받아 채무자나 소유자 등 이해관계인이 신청한 매각(입찰)기일 연기도 변경으로 공고한다. 즉 집행관의 현황조사 및 감정평가사의 가격평가가 이루어진 후 매각물건명세서가 작성·공고되고 매각기일이 지정된 후에 유치권자가 발견되거나 유치권신고를 하는 ...
부동산경매에 참가하기 위해서는 경매정보를 검토한 후 현장을 방문·조사해 권리를 분석한다. 대법원에서는 각종 경매정보를 제공하지만 인력과 컨텐츠 부족, 개인의 프라이버시 침해를 최소화해야 하는 등의 이유로 공개하는 정보의 양이 유저(사용자)의 요구에 미치지 못한다. 때문에 대부분의 경매참가자들은 다양한 컨텐츠와 검색이 용이한 프로그램으로 물건의 내용을 집합(集合)하고, 일목요연(一目瞭然)하게 정렬·가공해 제공하는 사설 경매정보 사이트를 이용한다. 하지만 실제 내용은 대동소이하며 오히려 잘못된 권리분석으로 피...
채권자가 경매를 신청하면 법원은 신청자격 및 서류의 적부(適否)를 확인한 후 경매개시결정을 하고 등기소에 경매기입등기를 촉탁한다. 또 집행관에게 현황 조사를, 감정평가사에게 가격평가를 명하고, 임차인 및 이해관계인의 권리신고를 받아 매각기일이 정해지면 등기부 등 관련 공부와 현황조사서 및 매각물건명세서를 비치하여 누구나 공람(供覽)하게 한다. 현황조사서에는 현황 및 점유관계, 임대차관계 등의 조사 내용과 주민등록전입자와 사업자등록현황을 등재(登載)한다. 점유 및 임대차관계는 주로 탐문(探聞)하는데 소유자 ...
전세권은 용익물권(계약기간 중에는 사용·수익을 목적으로 함)이지만 계약기간이 종료되면 교환가치의 지배를 목적으로 하는 담보권을 겸유하게 됨으로 계약기간이 종료된 후에 전세금을 반환받지 못하면 소송절차를 거지지 않고 경매를 신청할 수가 있다(단, 건물 전부에 대한 전세권자). 그러나 단순한 임차권자는 보증금반환청구소송을 제기해 승소한 후 강제경매를 신청해야 하는 불편이 따르고, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 경료되기 전에 퇴거를 하면 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 잃게 된다. 다만, 소액보증금의 임차...
전세권은 전세금을 지급하고 등기부상에 전세권을 설정한 후 타인의 부동산을 점유하며 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 수 있는 권리이다. 전세권자는 민사집행법에 따른 경매로 당해부동산이 매각될 경우 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 자신의 전세금을 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 우선변제를 받을 수 있다는 점에서는 일정 요건(전입신고 및 확정일자)을 갖춘 임차권자도 마찬가지이나 등기부에 등재되고, 등재되지 않은 점 등 몇 가지 요건에서 단순한 임차권과 구별된다. 건물 전부의 전세권자는 계약기간이 종료된 후 임대인으로...
자기 소유의 주택에서 살던 소유자가 그 주택을 매도하거나, 경매로 소유권을 잃기 전에 낙찰자와 임대차계약을 체결하고 낙찰자에게 소유권이 이전되고부터 임차인의 자격으로 그 주택에 계속 거주하는 경우도 있는데 이는 점유개정에 의한 인도라 한다. 이런 특이한 경매사건의 권리분석은 경매초보자에게 어려운 숙제가 될 수 있다. 민사집행법에서는 경매부동산의 말소기준권리(저당, 가압류 등)일 전에 전입한 임차인에게 바뀐 소유자에 대항하여 자신의 임차보증금 전액을 변제받을 때까지 계속해 점유·사용할 수 있는 권리를 인정하였는데 이를 대...
건물의 등기부상에 담보물권이 설정돼 있지 않더라도 토지의 등기부등본은 반드시 확인해야 한다. 예컨대 시가 3억 원(토지 2억 원, 건물 1억 원)인 다가구주택(원룸 10개)에 최선순위로 토지에 대해 2억 원의 저당권이 설정된 상태에서 열 명의 임차인이 각 3천만 원에 원룸 1개씩을 임차했는데, 이 주택이 경매가 진행돼 2억4천만원에 매각(낙찰)된다고 가정해보자. 매각대금의 3분의 2인 1억6천만원은 토지의 저당권자가 배당을 받아가고 3분의 1인 8천만 원을 가지고 각 임차인의 권리순서대로 배당을 받게 되는데, 건물에 대해서는 ...
미국과 유럽 등 대부분의 국가들은 건물을 토지의 구성부분으로 보아 한건의 부동산으로 취급하고 거래하는 반면, 우리나라 민법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 정의했으므로 매매 및 저당권등기 등 담보권 설정 행위도 별개로 이루어지며 그 권리(일물일권주의)도 각각 다르게 판단해야 한다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우는 대지권에 의해 토지가 건물과 함께 거래되는데 이때에도 등기부상에 대지권등기가 돼있는가 확인해야 한다. 이를 제대로 모르는 임차인들은 건물의 등기부상에 저당권등기나 (가)압류 등 아무런 제한물권이 ...