최근 정부가 대출 금리에 인하에 나서며 대출 금리가 인하되었다고 하지만 아직 현장에서는 잘 느끼지 못하고 있다. 지난해 급격한 금리인상이 부동산 시장에 충격을 주며 시장 조정의 시발점이 되었다. 부동산 시장의 조정이 금리 인상으로 시작되었지만 전부는 아니다. 시장의 공급량 증가와 더불어 경기 불안 등이 합쳐지면서 나타나는 조정이다.

부동산은 대부분이 고가이기 때문에 100% 자기 자본으로 매입하는 경우가 거의 없다. 상당금액을 대출을 받아서 구입을 하게 되는데 최근 금리 인상은 투자자든 실수요자든 시장 진입을 망설이고 있다. 실수요자는 추가 하락에 대한 기대로 투자자는 수익성의 불안으로 관망세를 보이고 있다. 최근 시장 상황은 매수자와 매도자 간의 힘겨루기에서 매수자가 쪽으로 힘의 기울기가 넘어간 상황이다.

부동산은 크게 주거용과 부동산과 수익형 부동산으로 나누어 볼 수 있다. 주거용 부동산은 주거를 목적으로 하며 실수요자들이 많고 수익형 부동산은 일정한 수익을 목적으로 하며 투자 목적으로 소유를 하는 것이 일반적이다. 최근 부동산 시장은 금리 인상이 되면서 주거용과 수익형 부동산 모두 어려움을 겪고 있다. 특히 수익형 부동산은 임대 수익보다 금리가 더 높아 지면서 많은 어려움을 겪고 있다. 최근 일부 부동산의 경우 임대수익보다 금리가 높아지면서 어려움이 가중되고 있다.

통상 수익형 부동산의 경우 4% 전후의 수익률을 보고 투자하는 경우가 많은데 최근 금리가 임대수익보다 높아지면서 문제가 발생하고 있다. 예를 들면 임대수익은 4%인데 금리가 6%가 되면 임대인 입장에서는 2%의 금융비용을 자기 자본으로 충당해야 한다. 여기에 코로나의 영향으로 소비심리가 급감하면서 세입자들도 어려움을 겪고 있어 임대료를 올리는 것도 쉽지 않은 일이라 임대인은 부담은 갈수록 커지고 있다. 이러한 부담은 수익형 부동산의 처분 시점에 발생하는 자본 이득에도 영향을 준다. 수익형 부동산의 자본이득은 월 임대수익과 연관을 가지기 때문에 임대수익이 악화가 되면 자본이득도 낮아질 수밖에 없어 임대인들이 이중고를 겪고 있다. 주거용 부동산에도 금리 인상은 많은 변화를 주고 있다. 금리가 인상이 본격화되며 매매가격의 하락은 물론이고 임대 시장에도 많은 변화를 보이고 있다. 전세시장에서도 전세대출의 금리가 올라가며 부담을 느낀 수요들이 월세로 전환이 나타났고 이러한 월세로 전환은 전세 가격의 추가 하락시키는 원인이 되었다.

최근 부동산 시장은 우리가 지금까지 겪어보지 못한 상황을 겪고 있다. 정부가 금리 인상에 제동을 걸었다고 하지만 아직 고금리가 유지되고 있고 시장에 물량은 많고 소비심리가 최악의 상황을 보이며 수급 불균형은 이어지고 있다. 부동산 시장의 문제는 단순 부동산 시장으로 끝나는 것이 아니다. 부동산 관련 산업의 전후방 효과가 크기 때문에 다른 경기에도 많은 영향을 미치기 때문에 특단의 대책이 필요할 것으로 보인다.