주택시장의 침체가 이어지는 가운데 금융시장의 규제가 이어지면서 시장의 회복은 어려워지고 있다. 지역의 경우 지수상 저점에 와 있지만 시장의 수요들이 반등하지 않고 있다. 지난해 하반기 거래량이 조금 늘어나기는 했지만 특례보금자리론이 마무리되면서 거래량이 다시 줄고 있다. 시장은 금융시장의 변화에 따라 반응을 하고 있는 것으로 보인다. 최근 정부의 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되면서 시장은 실수요자조차 자금 동원 능력이 떨어지면서 심리가 위축될 우려가 있다.

최근 시장은 금융시장의 변화에 따라 많은 변화를 보이고 있다. 지난해 특례보금자리론이 막바지로 가면서 수요들이 특례보금자리론을 통해 시장에 진입하면서 거래량이 늘면서 일부 실거래가격도 상승하기도 했다. 최근 금리가 인하되고 스트레스 DSR시행을 앞두고 갈아타기 수요가 몰린 것에서도 알 수 있다. 주택담보대출 갈아타기 수요의 핵심은 금리인데 금리가 인하 되어도 스트레스 DSR이 시행되면 한도가 줄어들어 갈아타기 수요들은 많은 어려움이 예상된다.

금융당국은 가계대출 확대를 우려해 대출을 억제하기 위해 스트레스 DSR을 시행했다. 최근 금리 인하에 대한 기대감과 시장이 바닥에 접근하면서 시장에 진입하려는 수요는 물론 주택담보대출을 갈아타려는 수요들 모두가 스트레스 DSR이 시행되면서 어려움에 빠졌다. 당장 대출 한도가 줄어들었기 때문이다. 이러한 상황은 시간이 지나면서 더 가중될 것으로 보인다. 스트레스 DSR이 적용되면 내 대출이 얼마나 줄어들까? 연봉 5000만 원 기준으로 대출 한도는 올해는 9% 정도 줄어들고 내년에는 16%로 정도 줄어들기 때문에 시장에 타격이 클 것으로 보인다.

스트레스 DSR은 미래의 금리 인상을 대비해 현재의 대출금리에 가산금리를 더해 대출 한도를 정하는 것을 말하는데 당장 시장의 혼돈을 피하기 위해 단계적으로 시행을 하기로 했다. 먼저 6월까지는 은행권 주택담보대출에 적용하고 연말까지는 주택담보대출과 신용대출에 적용하고 2025년부터는 모든 가계대출에 적용이 된다. 스트레스 금리 적용비율도 1단계 25%, 2단계 50%, 3단계 100%가 적용이 된다. 스트레스 DSR은 대출한도를 정할 때는 적용되지만 금리에는 적용되지 않는다.

시장의 수요자들은 고민에 빠졌다. 향후 금리 인하가 예상되기 때문에 변동금리 상품에 가입하고 싶지만 당장 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문이다. 현재의 금리수준과 스트레스 DSR을 감안 한다면 고정형 대출 한도를 통해 대출을 받고 금리가 인하되면 갈아타는 것도 한 방법으로 보인다. 변동금리보다 대출한도가 더 나오고 3년이 지나면 중도상환 수수료도 면제되기 때문에 이후에 갈아타는 것도 좋은 방법으로 보인다.