정비사업 진행에 있어 정비사업전문관리업자 소위 정비업체의 역할은 매우 크다. 전체적인 정비사업의 대행 등을 위임받아 처리하므로 조합원들의 이해에 직접적인 영향을 주는 법률행위를 조언 및 자문 등을 행하기 때문이다. 도시정비법과 소규모주택정비법 등이 정비업체 선정에 있어 매우 엄격한 절차를 규정하고 있고, 법원 역시 이를 강행규정으로 보아 그 절차를 준수하지 않았을 경우 당해 용역계약을 무효로 하되 실제 정비업체가 행한 업무에 대하여 약정된 용역비의 2~30% 범위 내에서만 인정하는 판단을 하는 것도 그 때문일 것이다. 도시정비법 등
재개발정비사업조합 조합원이 제3자에게 신탁을 하는 경우가 있고, 이 경우 위탁자와 수탁자 간의 조합원 권리의무의 관계를 누구로 확정할 것인지 종종 문제가 되고 있다. 당초 조합원이었던 소유자가 조합원으로서 권리의무를 행사하고 있던 중 제3자에게 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 계속하여 조합 대의원으로서의 지위를 유지하던 중 대의원 해임 결의를 당하자 당해 대의원 해임결의가 무효라는 소송을 제기한 사안이 있었다. 필자가 담당한 사안으로 대구지방법원 김천지원 2023가합15*** 판결은 다음과 같이 판단하였다. “신탁법
부동산임대차를 체결하면서 ‘전세임대주택 임대차계약’을 체결하는 경우가 종종 발생한다. 거주자가 한국토지주택공사와 임대차보증금 대출을 실행하면서 임대인과 임대차계약을 체결하고, 임차인을 한국토지주택공사, 입주자를 임대보증금 대출자로 하는 경우를 일컫는다. 그런데 임대차기간이 만료되고 그와 병행하여 임대차 갱신요구 등 문제가 발생할 경우 임차인을 누구로 기준으로 할 것인지가 문제가 된다.필자가 직접 담당한 사안으로 임차인을 한국토지주택공사로 하여 임대차가 계속하여 갱신되어 오던 중 임대인이 한국토지주택공사 및 입주자에게 임대차계약 갱신
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(약칭: 소규모주택정비법)에 따른 소규모 정비사업의 경우, 법 제21조 제2항은 “조합은 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우 조합 총회(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합원의 과반수 동의로 조합 총회 의결을 갈음할 수 있다)에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 선정하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 구 소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준 제5조 제2항은 “
부동산매매계약을 체결한 후 해제되는 사례가 빈번하고, 그 중 매수인이 계약금만을 지급한 상태에서 중도금 지급 지연을 지체하자 매도인이 계약금을 몰취하면서 계약해제를 구한 사례도 존재한다. 이 경우 매수인이 매도인을 상대로 기 지급한 계약금 반환을 구할 수 있는지 종종 문제가 되고 있고, 필자가 담당한 사안 역시 동일한 사례였다. 위와 같은 사안에서 계약해제 의사를 누가 표시하였는지 여부 및 위약금 약정이 존재하는지 여부에 따라 계약금 반환의 대상 가부로 그 판단이 이어진다.매수인이 계약금을 지급한 후 중도금 및 잔금 지급을 지체하자
도시정비법은 조합설립인가 전 추진위원회를 규정하고 있으나, 추진위원회를 구성하기 이전의 단체에 대한 별도의 규정이 없다. 일반적으로 추진위원회를 구성하기 이전의 단체를 (가칭)추진위원회른 표현을 쓰고 있고, 추진위원회를 구성하기 위하여 동의서를 징구하는 등 별도의 업무를 위해 (가칭)추진위원회 단계에서 협력업체들과 용역계약을 체결하는 경우가 다반사이다. 이 경우 (가칭)추진위원회가 체결한 용역계약이 이후 승인된 추진위원회, 설립인가를 받은 조합에 그대로 효력이 미치는지 문제가 되고 있다.필자가 담당한 사안 역시 (가칭)추진위원회 단
지역주택조합이 소송행위를 진행함에 있어 소를 제기하는 원고의 지위에 있는 경우, 소를 제기 당하여 피고의 지위에 있는 경우가 있다. 물론 소를 제기 당하여 피고의 지위에 있는 경우에는 응소행위이므로 내부적으로 이사회 결의를 거쳐 소송대리인을 선임하고 대응하면 문제가 없을 것이나, 적극적으로 소를 제기하는 경우는 달리 볼 필요가 있다.지역주택조합이 수분양자를 상대로 분양계약 해지에 따른 대출이자 대납금 등을 제기하였고, 필자는 수분양자를 대리하여 위 소송행위가 조합의 총회 결의를 거치지 아니하였으므로 무효라는 주장을 하였다.이에 대하
주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목은 지역주택조합 조합원의 자격에 관하여 정하고 있고, 주택법 시행규칙 제8조 제2항 제2호가 준용하는 주택공급에 관한 규칙 제53조는 “주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.”라고 규정하고 있다.먼저 지역주택조합원 자격상실과 관련하여 대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결은 “조합규약 내지
재개발 재건축 정비사업조합에서 항상 문제되는 것이 조합 임원의 해임 및 그에 따른 총회의 적법성이다. 기존 조합 임원들은 이미 정비업체, 시공자와의 계약사항 등이 존재하여 연임을 강력히 원하고 있고 그에 따라 조합임원 총회에서 그 결과가 상대방이 다득표를 하였음에도 불구하고 고의로 당선선언을 하지 아니하고 선거관리과정에서의 하자 등을 주장하며 그 선언을 하지 아니한 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 도시정비법에서는 이와 관련한 규정이 부존재하고, 조합의 정관, 선거관리규정에서도 당선선언을 하지 아니하는 경우를 어떻게 해석할 것인지에
정비사업을 진행함에 있어 협력업체 등의 선정은 필수불가결한 요소이다. 다만 협력업체의 선정과정에서 수의계약 등의 비리가 종종 발생하였고, 이를 근절하기 위하여 도시 및 주거환경정비법, 정비사업 계약업무 처리기준 등은 일정한 금액 이상의 용역계약 등을 체결함에 있어 경쟁입찰의 기준 및 방법 등을 구체적으로 규정하고 있다.필자가 담당한 사안으로 협력업체의 선정과 관련하여 당초 공고된 내용과는 달리 입찰이 종료한 후 입찰서 개봉을 공고한 다른 날에 조합 이사회에서 입찰서를 개봉하고 협력업체를 선정한 사안이 있었다. 입찰참여업체는 입찰공고
정비사업조합 혹은 지역주택조합과 같이 단체를 구성하여 공동주택 신축사업을 완료하였으나, 시공사에 대한 공사대금을 지급하지 못하는 경우가 발생하고 있다. 원자재 가격의 변동, 인건비 상승 등으로 당초 시공사와 체결한 공사도급계약에서 정한 공사대금 보다 상승하는 경우가 빈번하기 때문이다. 기본적으로 조합은 조합원들이 납입하는 분담금과 일반분양 수입금 등으로 공사비를 조달하게 되나, 상승한 공사비의 경우 조합원들이 자발적으로 추가 분담금 형태로 임의 지급을 기대하는 것은 매우 어려운 일이다. 조합의 채권자는 어쩔 수 없이 재원이 부족한
주택임대차보호법의 적용을 받게 되면 보증금 일정액의 우선변제권, 계약갱신의 특례, 임대차기간의 보장 등이 이루어진다. 특히 주택임대차보호법에 반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 무효가 되므로, 임차인의 지위를 보호받게 된다. 그러나 주택임대차보호법 제11조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다라고 하여, 여기에 해당하는 임대차는 주택임대차보호법에서 정하는 보호장치이 적용을 받지 못하게 된다. 일시사용을 위한 임대차라 함은 단기간 사용이 필요하여 일시적인 사용을 목적으로 하는 임대차를 의미한다. 필자가
쌍방 간의 합의로 임의조정이 되거나 강제조정 내지 화해권고결정으로 분쟁을 종결짓는 경우가 다반사이다. 판결 절차로 이행되었을 경우 결과에 대한 위험성, 분쟁의 조기 종결 등을 고려하여 원만한 합의로 분쟁을 마무리하는 것이 소송경제에도 부합함은 당연한 일일 것이다. 그런데 당사자 간에 법원의 결정을 통해 소송을 확정짓는 과정에서 주로 문제되는 것이 세금 부분이다. 특히 소득세 및 지방소득세의 원천징수 문제가 자주 일어나고 있는데, 이러한 소득세 등 원천징수까지 모두 고려하여 이를 공제한 순수한 금원이 합의금인지 아니면 소득세 등 원천
재개발 내지 재건축정비사업이 진행되는 동안 분양신청을 함으로써 계속적인 조합원 지위를 유지하는 사람이 대부분이나, 일부 토지등소유자들은 조합설립 자체에 동의를 하지 않거나 혹은 분양신청을 하지 아니함으로써 매도청구 내지 수용재결의 방법으로 현금청산을 하게 된다. 이 경우 법원의 감정가 내지 수용보상금에 대하여 대부분 만족할 수 없는 경우가 다반사이고, 특히 특별한 불만을 가지고 조합 내지 인가처분을 내린 행정청에 대하여 집회 혹은 시위 등의 방법으로 억울함을 토로하기도 하는데, 간혹 집회 등의 적법성 범위가 논란이 되는 경우가 많다
주택법 22조는 “주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능(1호)”, “제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능”이라고 규정하고 있고, 사업계획승인권자는 사업부지내 95%의 대지사용권원을 확보하여야만 사업계획승인을 내려준다는 입장을 보이는 경우가 빈번하다. 여기에 사업주체가 토지소유자와 매매협의를 하는 과정
조합장의 사임 또는 해임으로 직무대행자의 권한이 누구에게 있는지는 중요한 문제이다. 법원에서 정한 직무대행자는 후임 조합 임원 선출 절차, 계약 등을 진행하려면 법원에 상무외 행위 허가 즉 (후임 조합 임원 선출을 위한) 총회 소집 허가 신청을 하여서 허가 결정을 득한 후 총회를 소집 개최해야 법적으로 문제가 없으나, 정관 규정에 의해 직무대행자가 되는 자는 법원의 결정에 의해 직무대행자로서 선임된 자와 달리 직무대행 대상자의 모든 권한을 행사할 수 있기 때문이다. 도시정비법은 조합임원의 선출방법 등을 각 조합마다 정관으로 정할 수
시행사는 신탁회사와 신탁계약을 체결하고 아파트, 오피스텔 혹은 상가를 분양하고 있다. 수분양자들은 분양계약서에서 이처럼 신탁계약이 체결되었음을 고지받고 분양계약을 체결하고 있고, 분양계약서를 보면 분양대금의 납입계좌를 시행사 계좌가 아닌 신탁회사의 계좌로 납입할 것을 약정하고 있다. 대부분의 시행사는 신탁회사와 자금관리대리사무계약을 체결하고 입주자모집공고를 하고 있는데, 신탁회사는 자금관리대리사무계약을 통해 분양대금의 수납 및 지출 등 시행사의 현금수입의 입출금을 대리하여 관리하고 있고, 이는 자금관리의 안정적 상환, 공사비 및 분
부동산매매계약을 체결하면서 흔한 경우는 아니지만 매도인이 부담하여야 할 양도소득세를 매수인이 부담하기로 약정하는 경우가 있다. 특히 주택법에 의한 사업계획승인에 따른 시행사업을 하는 과정에서 반드시 토지사용권원을 95% 이상 확보하여야 하는 사업시행자로서는 그 비율을 확보하기 위하여 어쩔 수 없이 매도인이 요구하는 대로 위와 같은 약정을 할 수밖에 없는 것이다.실제 시행사와 매도인 사이에 매도인이 부담하게 될 양도소득세까지 시행사가 납부하기로 하는 특약을 한 사안이 있었다. 시행사는 매매계약서에서 정한 매매대금을 모두 교부하고 소유
현행 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호는 지역주택조합의 조합원자격에 대하여 규정하고 있는데, 특히 ‘다목’에서 ‘본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것’이라고 규정하여 지역주택조합의 조합원 복수가입을 금지하고 있다. 위 규정은 2019. 10. 22. 개정되었다. 그런데 위 규정이 개정되기 전 주택법과 동법 시행령은 복수가입을 금지하는지 여부에 관하여 아무런 내용이 없었고, 실제 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 개정일
재개발재건축정비사업의 경우에는 조합임원과 조합원 사이의 불신관계가 종종 발생하고 그로 인해 조합임원 해임의 문제 역시 발생하는 것이 다반사이다. 특히 도시정비법 43조 4항에서 “조합임원은 제44조제2항에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.”라고 규정하여 조합원들이 직접 해임총회를 소집할 수 있으므로 그 분쟁은 더욱 격화되고 있는 것