'확정일자'란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정해 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다. 따라서 건물을 임차해 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다. 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대해 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 일정 금액 이하인 경우에만 적용한다. 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 돼 있어야 하며, 확정일자를 받아야 한다.

임차인이 보호받는 사항

대항력이 생긴다. 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. (확정일자가 없어도 됨)

보증금을 우선변제를 받을 권리가 있다. 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

소액임차인은 최우선변제권이 있다. 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다. 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 일정금액이하이므로 반드시 확인하기를 바란다.

5년범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다. 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간 보장된다.

지나친 임대료 인상이 억제된다. 임대료 인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 15% 이내로 제한된다.